建立土儲的財政影響

2013年2月4日 天圓地方 信報

政府既要達到其所訂每年公私營住宅單位供應目標及應付其他用途土地需求,又要建立長遠土地儲備,究竟當中的財政投入規模要有多大?本文試以政府收地賠償的估算及市場人士對填海成本所作估算,再加上基礎設施的成本等來看這問題。

《施政報告》提出的短中期供應措施及有關土地的推出或推售時間表清楚顯示,短期內可供發展的土地極其缺乏及有不同程度的基建配套掣肘。其底因在於政府過往多年並不積極開拓發展用地,但這亦為政府省卻大量財政支出。

若以政府每年要供應4萬個公私營住宅單位的用地為基礎,另假設每公頃發展土地可容納400家庭及家庭住戶平均人數為2.9人,這意味每年要有約290公頃土地方可滿足這供應目標。

未來的大規模開發土地來源主要取决於新界土地及維港以外的填海。新界東北新發展區是重要試點,其半數面積為私人所有,餘為政府土地。政府估計收回區內約265公頃私人土地的成本約為400億元,或每公頃1.5億元。

另外兩個規劃發展區包括洪水橋及元朗南,其區內私人土地所佔比例更高,分別為65%及85%。政府要在區內收地,將會更加困難,而以每公頃區內土地計,其付出的賠償亦相應增加。當中值得注意的是,發展區內的政府土地資源將可獲得充分利用。

填海造地的公眾諮詢將持續深化。預料政府亦將要披露更多有關填海包括交通配套設施的成本資料。在有關資訊公布前,報章所載市場專業人士的估算有其積極意義。測量師學會工料測量組上任主席何國鈞指出,以過去經驗推斷,填海成本(以水深10米以下計)約為每公頃7000萬元至1.1億元不等。表面看來,這成本比收地來得便宜。但對大規模人工島填海而言,其連接香港其他地區的成本要詳加考慮。

有基礎設施配合方可令土地作大規模及高密度的發展。【表】列出近年政府向立法會財務委員會三個發展項目的預計成本及其所佔土地面積的分析。當中龍坪道旁項目為最近期,其亦為房屋用地基礎設施工程,其每公頃平均成本約為2.4億元。蓮塘/香園圍口岸的成本最貴,這與其建設作口岸用途有關。安達臣道發展為每公頃1.7億元,但有關數據已為五年多前,而期間建造成本顯著上升。以此等分析為基礎,每公頃基建的成本比收回新界土地的賠償及/或填海造地成本還要高。

假設每年需要290公頃的新發展土地,有關收地及/或填海的成本為每公頃1億元,另基建工程成本每公頃2億元,那麼每年的發展土地成本約為870億元。再增加發展土地作儲備之用,有關投資金額將會更高。

2012/13年度政府財政預算案顯示年度內的基本工程投資為623億元。當中大部分估計是投放在十大基建、跨境設施、交通運輸等大型項目及完善香港本身的道路和鐵路網絡。用於增加土地供應,如在將軍澳、啓德、屯門和元朗等地進行土地平整和興建道路。

以此觀之,政府若真的能拓展土地供應,很快便要每年花上數百億元或近千億元。以2012/13年度財政預算案的預計土地收益為600億元計,這意味政府從賣地所得收益或許未能應付此等支出。香港會否因此而要步入財政赤字年代,相信不久公布的2013/14年度財政預算案將有所啓示。

仲量聯行國際董事

劉振江

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