住宅租客揀業主

2013年2月25日 天圓地方 信報

住宅租金在近年顯著上升【圖】。以2009年金融風暴後作計算起點,面積(實用面積.下同)100方米以下的單位在這四年間租金整體升幅約65%,面積在100方米或以上的大型單位同期租金升幅較低,約為43%;兩者現水平都已超越1997年時。

租值上升觸發不同訴求,包括要政府對住宅租務市場作出干預,重提「住宅租金管制」及對租約期作出法例規定如兩年期等。這等要求皆源自住宅單位作放租用途供不應求;若此等干預要求得以落實,其結果集中在調整業主與租客間的權益,或針對削弱業主在物業權益上的價值。

在一個租金上升的市場,業主明顯處於有利位置,揀選租客及增加租金。在現行租賃制度下,住宅租客在尋找適合其租住居所時,可多注意兩點以求令其簽署的租約更能滿足其居住要求:有關業主是否作長線收租用途,租約期及期內的終止租約安排。

一、尋找長線收租業主

住宅物業作為投資工具產生租金收益。有關業主在市場上要尋找高質素的租客,令淨租金回報達致最優化。考慮因素包括:租客準時交租及能履行租約條款,如完成租約期,不會在中途斷租;業主在租期完成以後,收回物業時不需要付上意料以外的維修費用,以至租客有能力以市值租金續租等等。

政府引入特別印花稅及買家印花稅,以至大幅度增加印花稅,轉售住宅單位的交易成本大幅上升,可以預期投資類業主傾向持續收租的意欲將有所增加。

租客在選擇租住單位時,除了考慮有關單位的質素外,亦應考慮業主是否視此單位為長線收租物業。這對租客判斷其能否約滿後續租及/或要在租期內面對新業主的可能性有極重要參考價值。有關資料可包括業主已持有單位的年期,會否於短中期內作出售用途,其持有物業組合類型及規模,以至過往處理租約事宜的慣性。

二、租約期及終止租約安排

住宅物業一般租約期為兩年。近年一個顯著趨勢是租約期內引入終止租期條款。以筆者觀察,初時是租客有權行使此等終止權益,例如在租約過了十二個月以後,租客可以兩個月的書面通知或以租金代替終止有關租約;其後,業主亦引入對等權益,可於期內終止租約。這等條款變化直接促成住宅租約期實際縮短為一年期約。

在樓市平穩或向下時,此等終止租期條款對租客提供極大彈性,租客可選擇利用此等條款提早終止租約作搬遷(轉租較便宜的同類單位,或以同樣租金租賃面積更大及/或質素更佳單位),以至購置物業等决定。不過,業主卻要面對期內斷租及要另覓新租客的風險及成本。

不過,近年樓市向上,租客卻要面對租約被業主於租期內終止的風險。業主可能出售有關物業,而買家希望物業交吉,或有新租客以更高租金競租;這些都可構成業主利用終止租約條款的原因。

租客若要尋找新居所,簽署新租約及實際搬遷等等皆需時,有關搬遷受制於通知期,一般為期兩個月。這等時間挑戰可能令準備不足的租客陷入極困難的處境,同時,租客要面對已上升的租金、搬遷及新租約的成本等等。

租客在與業主商討租約條款時,要認真考慮是否需要或接受此等雙向或單向的期內終止租期條款。如業主堅持此等條款,租客可考慮在書面通知期方面再作商討要求延長,以令搬遷有更充裕時間準備。

租客若想獲得一個較長的租期,例如三至四年,可循兩方面考慮:直接與業主探討長租期的可能性及租期內租金調整的安排;另一個方法是要求續租權,但因其對業主的物業權益有所牽制,所以普遍不受業主歡迎;另假若續租是以市值租金作基礎,當中牽涉的交易成本亦是重要考慮因素。

綜合而言,租客值得多花時間了解所選住宅單位業主的取向,並加強對租務法例及合同法的認識。消費者委員會與地產代理監管局合製的訂立租約須知和注意事項有其參考作用;揀選合適的地產代理為其辦理租賃服務亦極其重要。

劉振江

仲量聯行國際董事

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