「測不準」與「篤數」

2013年3月11日 天圓地方 信報

政府財政預算案對2013/14年度的地價收入估計為690億元,與2012/13年修訂預算691億元相若。估計未來一年的土地收入應是藝術。土地價值對市場環境變化是敏感的,其中尤以對未來樓價預期更為敏感,香港物業市場其中一個特徵是波動幅度大,這令地價的變化更大。

在政府決心每年要供應2萬個私人住宅單位的土地,並有多幅商業及物流等用地出售的前提下,最新預算案的地價收入估算究竟反映什麼?政府賣地計劃及鐵路項目收益等是否得到合適重視?司長或許已把其對物業市場的顧慮反映在收入估算上。

另一方面,發展局公布的賣地計劃住宅部分被指有「篤數」成分。新增住宅土地有28幅,其中多達22幅在公布計劃時尚未完成規劃程序;總數46幅的住宅土地,其中有半數最早可供出售時間為下年度第四季度,可以預期,其中有多幅土地將因不同因素,以至未能及時應市。

本文試以財政司司長土地收入估算往績、2012/13年度土地收益數據,以及市場對部分即將出售土地估值作分析,並假設市況沒有重大波動。有關數據對讀者掌握下年度的土地預計收益大概情況應有所幫助。

私人發展及重建項目難準確估計

自2008/09年度出現預算案內土地收益估算高於修訂收益後,2009/10至2011/12年度,這三年的修訂收益皆遠高於原來估算【表】,介乎208億至279億元不等;其後兩年最終實際更較估算修訂收益為高。2012/13年的修訂收益高於原來估算約91億元,落差明顯收窄,但實際收入還待確定。剛於上周五截標的何文田地皮及預期於本月推出的港鐵大圍站項目皆涉及以百億元計的土地收益,其出售情況及入賬時間安排,皆對本年度以至下年度土地收益有顯著影響。

截至2013年1月底,地政總署公布的2012/13年度賣地所得地價約398億元,包括住宅用地的307億元(包括部分商業樓面);若撇除港島及沙田九肚山等低密度貴重用地,餘下的住宅用地成交金額約180億元,假設其興建住宅數目為4100個,每個單位的平均土地收益約440萬元;假設政府可在下年度售出1萬個住宅單位土地(約為13600個單位供應計劃的74%),以上述的單價計,有關收益約為440億元。

非住宅土地在下年度將大幅增如,包括1幅純酒店及9幅商貿等土地,預計可提供355萬方呎商業/商貿樓面及約300個酒店房間。綜合報章報道,有關土地收益可達300億元之譜。

鐵路物業發展項目預期在下年度有約5700個單位供應。過去十個月,港鐵項目已有兩次流標紀錄,分別為大圍站及天水圍天榮站,原因有指是補地價金額過高,亦有發展商指要滿足發展條款在時間上有其難度。如何可確保此等土地適時推出發展,相信持分者將作詳細研究,其中補地價的釐定更是關鍵。

至於由政府持有、港鐵代理的西鐵土地,成功投標者就需要達到或高於由政府的投標底價,以及符合其招標條款。

以西鐵項目於2012/13年已收取148億元及提供約4110個單位計,平均住宅單位土地價值約359萬元。假設下年度所預期的5700個單位能全數售出並以上述單價計算,有關金額約205億元 。

在下年度,政府以十年(2003至2012)平均數作預測,在須修訂土地契約/換地的項目單位供應數目上得出3500個單位。地價收入中,最難估計的是私人補地價金額。政府對補地價的取態及發展商對後市看法皆重要,樓市在政府多項調控措施下,發展商面對眾多不明朗因素及交易成本大升,有關項目的發展步伐預期將大幅放緩。2012/13年度兩項重大非住宅補地價包括海運大厦及合和二期酒店,共約116億元。下年度究竟又有多少個大型發展項目可落實?

估計收入應逾900億

綜合以上分析,假設政府能出售約1萬個住宅單位,全數出售鐵路土地項目及商業項目,不包修訂土地契約/換地的補地價等,有關預算收入幾近950億元。

以此觀之,財政預算案之地價收入預算明顯偏低。假若財政司下年度的收入假設最終與現實相符,那麼,住宅土地供應的目標恐怕就要落空了。

劉振江

仲量聯行國際董事

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