「美利大廈」酒店

2013年3月25日 天圓地方 信報

中環美利大廈預計今年6月將可招標以作酒店發展之用。城規會於2010年7月把美利大廈用地由「政府、機構或社區」改劃為「其他指定用途」註明「具有建築優點的建築物保存作酒店用途」,但因《中區分區計劃大綱草圖》的司法覆核程序而令有關賣地計劃由原定2011年12月推遲至今。

此項目為政府「保育中環」計劃一部分。2009/10年施政報告公布保育7個中環項目,只有美利大廈將以賣地招標方式批出業權;其他政府項目則採不同方式發展,包括公私營合作、由市建局或賽馬會等活化等。政府改劃地皮為酒店用途考慮到項目位處商業中心區及毗鄰旅遊設施,以及市場對酒店有龐大需求。

以保育為前提的發展有多方面限制,其土地價值亦相應受影響。本文試以保留現美利大廈作酒店或辦公樓用途,以及重建作辦公樓用途探討,以看有關政策所帶來的地價變化。

一、改建酒店

美利大廈原為政府辦公室,於1969年落成,樓齡約44年;樓高27層,另有兩層平台及地庫,大廈其中一項獨特設計為其窗口日照方位。

酒店項目預計總發展面積可達47.2萬方呎,土地面積約6.8萬方呎,地積比率略低於7倍;以政府預計可提供300個房間計,平均房間建築面積(包括酒店設施如餐廳及會議廳等)將逾1500方呎;酒店預計將為頂級類別項目。

預計批地條款將反映城市規劃要求包括不得重建及必須保存現有樓宇外牆。以新批土地契約為50年期計,至地契屆滿日,美利大廈樓齡將近100年;發展商將詳細考慮此等要求所帶來的價值影響,包括使用限制、維修保養及保險支出等等。根據報章報道,市場人士估計項目價值約60億元之譜。

自1995年起,中區已有3間著名酒店拆卸重建作為甲級辦公樓,包括長江中心、友邦金融中心及中國建設銀行大廈;期內亦有置地公司把部分置地廣場公爵大廈辦公樓面改建為置地文華東方酒店,以及太古地產把太古廣場部分公寓樓面改為一所精品式酒店奕居,後兩者改建皆為大型物業組合內的樓面改造,有利整體資產組合管理。

美利大廈的酒店發展有助增加中區優質酒店房間數目及配套設施,對加強中環商業區的吸引力有幫助。

在東九龍的新商業區,酒店設施及配套明顯落後於當今的發展形勢。政府宜多加關注,使區內配套可得早日加強。

二、保育代價及重建價值

市場對中區辦公樓需求一直強大。美利大廈亦應可保留作辦公室用途,以紓緩辦公樓供應不足的問題。假設改裝後的酒店價值與改善後的辦公樓價值相若,而辦公樓改善工程所需費用及時間應遠較改裝為酒店低,那麼,如政府限制美利大廈為酒店用途,在地價收益上將有顯著減少。

若以該地段可作為重建計,所付出的潛在地價更高。鄰近地段多規劃為「商業」及發展為優質辦公樓,若以15倍商業地積比率計,建築面積將逾100萬方呎。在供應層面而言,對紓緩市場供應短缺的顧慮亦有積極作用。

基於重建辦公樓面積多於現有樓面面積約一倍多及假設辦公樓樓面地價與改建酒店前的樓面價值相若,這意味政府要為保育美利大厦付上超過60億元的隱藏代價。市民在欣賞此等具建築優點的建築物的同時,亦可留意其背後的土地價值考慮。

劉振江

仲量聯行國際董事

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