填海地之機遇

2013年4月15日 天圓地方 信報

就維港以外填海發展,政府在第一階段公眾諮詢提出25個可考慮填海地點,政府在第二階段選取了其中5個具潛力的近岸填海地點和中部水域人工島,介紹當中機遇及挑戰。下表列出諮詢文件內容。

公眾最關心居住問題,但諮詢文件中,只有馬料水填海地點介紹清楚看到「珍貴市區土地,是發展住宅的理想地點」。其餘4個地點皆為概括表述,包括提供就業機會、支援新市鎮以至香港發展。青衣西南的填海地點仍就興建十號貨櫃碼頭建議探討技術可行性。東涌欣澳因位於機場噪音管制區,初步認定不適宜發展住宅。

發展局相信屯門龍鼓灘部分填海所得土地適合作住宅,但隨即引起關注,有意見激烈反對此地作住宅用途。龍鼓灘選址鄰近電力廠及厭惡性設施,包括鋼鐵廠、資源回收場及水泥廠等。政府指出,當中機遇包括處理剩餘填料及污染海泥,並可作調遷地點。究竟什麼設施會遷進此地?

諮詢文件提到填海發展的挑戰,但沒提供初步住宅單位數字作參考。有報章指業界預料這5個填海地點包括欣澳,可帶來11.9萬至18.5萬個住宅單位。筆者嘗試作初步估算,參考政府近期公布的多項發展計劃,包括新界東北發展區的發展參數,假設每公頃填海用地可建100個單位,另假設有關填海(不包括欣澳)可作住宅發展,填海規模如政府所提議,這大約可產生介乎4.1萬至6.3萬個住宅單位。單位估算有極大差異,須視乎不同假設基礎。

政府其中一個願景是提供調遷地點,這可為受影響居民及設施提供選擇,並可搬遷市區厭惡性或特殊工業設施至該地,減低對社區的影響,亦可釋放土地作其他發展。以青衣西南計劃發展為十號貨櫃碼頭的研究為例,當中要考慮該區油庫設施,土地面積約58公頃。

若青衣西南不作貨櫃碼頭或物流業之用,改發展住宅,其開揚海景及鄰近市區之便將極之吸引。目前區內規劃可作工業用途的土地面積約148公頃,加上政府提議填海規模上限所得,這約達268公頃的土地,將提供龐大市區住宅用地機遇。就位置而言,加大填海規模值得深入研究。

文件顯示,政府着意香港物流業發展。小蠔灣及青衣西南皆有潛力分別發展物流園及區域物流樞紐,但現時主要物流業相關土地,政府卻設法限制其發展密度。去年4月,葵涌貨櫃碼頭一帶土地在規劃大綱圖上加進了建築物高度限制,即新建築物的高度限制為2層,重建則限為現有建築物的高度。區內業主已對此等限制提出反對。這個2層高的限制,明顯令發展多層式物流樓宇變得不可行。

有關土地發展潛力被限制之時,要滿足及鼓勵物流業發展只得再覓土地。另一方面,對多層式物流樓宇發展而言,規劃圖、建築物條例及地契對其發展參數的不同詮釋,亦制肘了土地潛力發揮。

未來填海研究及規劃將涉及不同可能性,這顯然要深入考慮。物業市場要等待有關結論及計劃落實,相關供應預期才會產生影響。

劉振江

仲量聯行國際董事

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