逆權侵佔官地

2013年4月29日 天圓地方 信報

《時效條例》就收回土地的訴訟時效作出規定。自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後,官方不得提出收回土地的訴訟。高等法院在今年2月就一幅位處筲箕灣阿公岩第28號地段(「出租地段」)旁邊約400方呎的未出租官地(「該官地」)的逆權侵佔訴訟作出裁決,原告人可管有該官地自2009年2月28日起至其官契完結為止的2892年12月31日,即約為884年。

以逆權侵佔方式取得的官契土地業權權益,仍要受制於有關官契的條款,包括使用年期。在上述案件中的官地並未為官契所約束,為何法庭裁決為此逆權侵佔之管有權益訂下一個年期限制,而並非沒有年期限制?從實際角度看,884年是一個很長的年期;但從權益角度看,沒有年期限制較有年期限制更吸引。

判詞顯示,假若原告人能證明其獨享及持續管有該官地60年,原告人與政府同意以下兩事項:(1)侵佔該官地(其位處出租地段旁邊)對政府作為業主有利益的推定成立;(2)原告人管有、使用及佔用該官地的期限與出租地段租約同時屈滿。

原告人聲稱其已不遲於2009年2月28日取得該官地的管有業權。要滿足60年的時限,原告人要證明其自1949年3月1日起已佔用該官地。原告人透過轉讓契約自1952年4月1日起成為出租地段的業主並佔用該官地;介乎1949年與1952年的三年多時間,原告人向當時出租地段的業主租用該出租地段及其旁邊的該官地。以此看,原告人佔用該官地與其作為出租地段的租客及業主身份有很大關連。這對理解原告人與政府達成以上的兩項協議應有所幫助。

這案例清楚看到政府官地因為《時效條例》而被逆權侵佔。政府早於1983年為此可能發生的情況訂立《土地徵用(管有業權)條例》,目的為確保政府可為公共用途在付出公平及合理的補償基礎下,徵用此等土地。條例的補償基礎為由自願賣家在公開市場出售該土地及其可預期變現的款額。

近年已有多個成功逆權侵佔的私人土地權益案例。究竟此等管有業權與其普通的土地權益在公開市場上是否同樣吸引買家?筆者安排對多個個案進行土地查冊,但都未察覺有成交紀錄。此問題相信仍要些時間在市場上才能找到指引。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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