奶茶、咖啡、雲吞麵

2013年5月13日 天圓地方 信報

報章經常報道經營多年的小商舖/食肆因「租約到期及加租」而結業,其中以港式茶餐廳及雲吞麵舖最容易引起港人回憶及關注港式生活習慣的改變。分析具體零售及食肆的銷售金額變化及食肆營運數據,對掌握此等市場變化的底因應有所幫助。

2003年起實施自由行帶動了本港零售及餐飲業增長。政府統計數字顯示,2012年零售銷售及食肆消費金額分別為4455億及937億元;以2005至2012年作比較,零售銷售額的複合年增長率為11.8%,遠高於食肆消費的7.5%【表一】。

商場業主選擇餐飲租客

店舖銷售金額與其租客付租能力有很高的相關性。零售店舖有高銷售增長率,其使用更多面積及付租能力自然增強。

在主要購物區,珠寶首飾、鐘表及名貴禮物等店舖取代較低付租能力的超級市場和食肆等,是市場力量使然;餐飲業轉為樓上舖及向旺區周邊街道發展是明顯趨勢。以港島區為例,近年半山行人電梯附近,天后、大坑及西環等地,相繼吸引眾多不同類型餐飲店舖開業,產生協同效應及特色。

街舖業主一般在選擇租客時皆以租客付租能力高低及其質素為主要考慮因素。對商場業主而言,除以上兩項,更要兼顧整體商場的業態組合。餐飲服務對吸引購物者光顧商場極為重要,雖然餐飲租戶付租能力以面積計算一般較零售為低,但商場業主仍要營造一個合適的餐飲服務,顧及體量、種類及價格等,以吸引其顧客群光顧。市場上亦有非常成功的商場如尖沙咀海港城,其餐飲面積比例較小,由2003年的23.6%,下降至2012年13.8%;租金比例更由佔總收入9.7%降至3.4%。值得留意的是,期內該區商舖及餐飲選擇皆有顯著增加。

大型連鎖餐飲集團的增長是另一個重要趨勢。其中連鎖咖啡店的發展特別矚目,星巴克與Pacific Coffee的分店數目在2012年年底已分別超過120間。随着咖啡店的數目明顯增加,這一方面可能反映港人口味改變,多喝了咖啡;而港式奶茶為茶餐廳主要供應飲品之一。這亦可視為港人對店舖提供的服務和裝修環境等要求有所改變。

租金佔收入比重降

連鎖餐飲集團與個別餐飲租戶皆要面對食材、人工及租金等成本上升的壓力。兩間上市餐飲集團在2012年此三項成本相對於收入約70%【表二】,租金佔收入比例介乎11.2%至12.6%,皆遠低於食材及人工的比例。連鎖集團在營運、採購、人事管理等皆應較個別食肆有優勢。在店舖租務管理層面,有集團捨地舖轉用樓上舖,能利用長租約及續租權等,皆有利其經營的穩定性。

店舖持續經營依賴其所出售的貨品及/或服務有市場需求,其收益要足以支付成本並產生利潤。市民對喜歡的特色店舖可要多加光顧,保持其競爭力。

劉振江

仲量聯行國際董事

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