一手銷售成本增小型住宅地減值

2013年5月27日 天圓地方 信報

《一手住宅物業銷售條例》(下簡稱條例)全面實施至今約一個月,共有四個新樓盤在條例下推售。太古地產是首家開售全新樓盤的發展商,集團住宅物業總經理指出,能成功在條例下推盤有賴集團員工及多元的顧問團隊(包括建築師、法律顧問及測量師)以謹慎態度行事及作反覆審查。

眾多發展商仍為旗下樓盤作銷售準備,涉及售樓說明書、價單及示範單位等等以符合條例的要求。部分發展商採用公司內部組成的專業團隊,亦有發展商聘請獨立測量師行作審查工作,包括售樓說明書、位置圖及示範單位等。這等審查行動對證明發展商盡力符合條例的要求,應可提供有力的佐證。

究竟在條例下,樓盤銷售成本增加了多少?最明顯增加的成本包括售樓說明書的籌備及發放、人手配置以於指定時間內完成有關事項等等。發展商無論透過組成內部專責團隊或外聘獨立的專業團隊作出審查應對,此等人力資源所費不菲。

對發展商管理層而言,要進行謹慎及反覆的監察,以至揀選外聘團隊等工序皆為發展項目成本。其他主要銷售成本包括銷售經紀費用、廣告製作與媒體支出,示範單位製作、員工配置及場地支出等。其中銷售經紀費用最為顯著,部分樓盤的經紀佣金可為項目銷售金額的數個百分點。

一手住宅銷售佣金近年更為大型住宅代理公司主要收入來源。住宅市場因各種政府調控措施及大幅增加的交易稅項令需求減少,成交額嚴重萎縮。以近年經驗,發展商在市況較靜環境時,更要利用經紀服務以達致推廣樓盤及尋找買家的目標。經紀公司更要依賴此等一手住宅銷售佣金以作持續經營。

廣告支出在條例下的變化尚待觀察。在製作不同廣告,包括地盤圍板、報章/雜誌、電視及網上宣傳,發展商皆要小心避免出現失實陳述或具誤導的可能。

示範單位的成本包括單位設計/製作及裝修,現場的管理及銷售員工配置,場地的租金支出及裝修費用等等。為方便買家參觀,有關場地選址多為商業區內及/或大型商場。在店舖市場仍然活躍下,尋找合適的場地變成挑戰,而有關租金支出亦顯著。假設在條例下推廣及銷售樓盤所需時間較以往為長,有關場地租金及員工支出亦會相應增加。

為符合條例而增加的成本,預期對大型住宅發展項目不致造成太大影響;但對小型住宅項目而言,有關成本相較預期項目銷售金額可以變得顯著,從而對小型住宅用地產生減值效果。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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