港人港地—地價減值與立法目標

2013年6月10日 天圓地方 信報

政府決心讓「港人港地」政策作為一個長遠措施推行。在兩幅「港人港地」截標翌日(6月1日),發展局局長即向傳媒表示正考慮就「港人港地」立法,但具體內容卻要留待立法會作討論。究竟為達致政策目標,背後要付出怎樣的代價?

港府6月5日公布,兩幅土地均由中國海外發展投得。奪標發展商的中資背景與數目眾多的競投者,皆為「港人港地」的報道及評論帶來更多色彩。奪標發展商早已紮根香港,並於1992年上市;上周收市的市值約為1800億元,並在內地房地產開發市場享領導地位。

兩幅土地的成交價均為22.7億元,平均樓面地價約每方呎5157元。兩幅地皮面積有別而位置相若,小面積地皮應享較佳景觀,其樓面地價約每方呎5428元,高於大面積地皮約10%。其中價格差異亦應與競投策略有關。

土地設限沒消減需求

評論指出,成交價為「市場預期上限」,亦有發展商指出地價「貴」。以奪標發展商公布的預期總投資額約90億元計算,每方呎建築面積成本逾1萬元,若要取得利潤,單位的售價必然要更高。報道指出,成交刺激區內二手業主提價放售單位。

政策目標為令本港永久居民在「港人港地」的住宅單位有優先購買權。合資格港人仍要以發展商願意出售的價格購進住宅單位。在未有買家印花稅(BSD)下,政策對住宅購買需求只會起分流作用,而沒有消減整體需求,非本港永久居民買家可選擇沒有轉讓限制的住宅單位。

兩幅「港人港地」在3月底推出,BSD當時已打擊了非本港永久居民的住宅購買需求。批地條款以限制轉讓為手段達致政策目標。自批地日起計30年期內,住宅單位轉讓、承造按揭及出租,均要取得地政總署署長的書面同意,具體申請及發放同意書的安排並未列明在批地條款上。政府還會與有關各方處理。

申請及審批增加行政成本

轉讓限制條款為地皮價值帶來減值作用。發展商要估算政策執行及其相關的不明朗因素,包括住宅單位買家客源受限,買家購買及出價意欲如何受轉讓限制及同意書申請安排影響、出售單位的安排,以至發展商不能出租單位等等,此等因素及增加的開支,自然反映在發展商的地價估算上。截標前市場地價估算想亦應將此等因素反映在內。

假設兩幅地皮沒有此等轉讓限制,其成交價想必更高。政策其中一項主要代價為此地價的減值。

兩幅土地將涉及不少於1145個住宅單位。有關轉讓限制期預計約為25年(即30年減約5年發展期),期間政府要處理此等單位不同的轉讓、按揭及出租申請。假設政府處理此等申請不收行政費,有關員工及相關費用自要由公帑支付。住宅單位業主亦要付出申請的有關律師費用及其他開支。

立法要達致何等目標?

立法具體內容還待政府公布。現在「港人港地」地契條款規定未獲地政總署署長的書面同意前,單位不可轉讓,其單位價值自然大受影響。政府已發出處理轉讓申請的資訊,但不構成批地合約的條款,亦不可在合約詮釋時作考慮。發展商及將來的住宅單位業主皆要依賴政府信守其發出資訊及能有效率地處理申請及發放同意書(包括象徵式或不收申請行政費用)。

假若政府提交法案而條例得到立法會通過,這由特首提出的政策便變成有立法會支持。有關的發展商及住宅單位業主亦有法可依。

不過,從土地經濟角度而言,眾多不同之限制契諾已消減了土地價值,亦增加經常的轉讓成本。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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