限制契諾—所為何事?

2013年6月24日 天圓地方 信報

終審法院再次肯定政府就地契限制契諾有權收取補地價(案件編號FACV 17/2012)。涉案物業位於九龍城南角道五個相連地段,每個地段的地盤面積各為1143方呎,共合5715方呎,五個地段若能合併發展,其價值將顯著高於個別地段作單獨發展的總和。究竟合併發展要否取得政府作為地契大業主的准許及其延伸的補地價問題,正是此爭議的成因。

案中地契限制房屋數目契諾的源起及當中變化,可讓讀者瞭解有關契諾對土地運用的影響。

一、1952年的換地安排

涉案物業原為前新九龍內地段3665(前地段)的部分。前地段佔地面積22886方呎,於1952年1月,原業主透過與政府訂立一份換地合約,交還其位於堅尼地道佔地24615方呎的地段,以獲取前地段及其鄰近另一地段。換地合約對前地段而言有多項發展要求,其中包括不可作工業用途,在指定時間完成興建樓房及投入金額不可小於指定金額等;另外,不可建造超過20間房屋。

在符合換地合約要求及業主業權獲認可後,業主可獲政府發出地契,如果前地段有多於一幢建築物,業主可被要求為每幢建築物所在地盤訂立個別地契。而這個由一份換地合約轉換成個別地盤地契的安排,正是這爭議的源頭。

二、換地條件的發展意圖

換地條件要業主在前地段上適時興建合適樓房,以應付香港在二次大戰後對樓房的需求,當時業主在建造費用的投入是極為重要的;換地條件要求建房成本不少於40萬元,約為前地段當時土地估值略高於20萬元的兩倍。業主可享有選擇興建最少一間及至最多20間房屋的自由。換地條件並沒有為樓房高度及外觀等設限。

前地段於1952年10月,即換地合約批出後九個月,即建成20幢中式房屋並取得入伙紙,每幢房屋皆為五層,包括地面層、閣樓及一至三樓。每幢房屋的地面層可由南角道到達,每兩幢房屋有一共用樓梯,供樓上樓層使用;換言之,每幢房屋只需要興建「半條」樓梯而不是一條樓梯,省下的樓面面積自可作居住或其他用途,其效益明顯。若該兩幢房屋由不同業主擁有,樓梯使用可以通行權方法處理。涉案地段地契亦註明有關的通行權。

原業主在前地段上的發展想必已考慮多項因素,包括當時市場對單位租住需求,出售、轉讓房屋及其分割地段等需求,以及地段本身的地理特性。以當時物業市場以整幢出售為主導的背景來看,有關發展模式估計在與政府換地前已大致定下來。有關房屋數目的限制,令房屋或有關地段的面積不致太細小。

三、地契契諾令地不能盡其用

前地段其後共分割成為20個地段,面積均為1143方呎。自1960年3月至1969年10月期間,此20個地段相繼獲發有關地契,其內容大致相同,其中關鍵在於建造房屋數目的契諾,現在改變成為「不可超過一間房屋」。

地契契諾表面上只在於房屋數目減少,以反映每幅分割土地當時所建的房屋數目。合共而言,20張地契與換地條件的限制最高數目相符。但實際操作上,卻把原本換地條件所容許的發展彈性作了方向性的轉變,令土地利用及價值產生深遠的負面影響,這是不幸的。

原本22886方呎的土地作不多於20間房屋的發展很有效益。以當時的發展為例,兩間房屋共約2286方呎,共用一條樓梯;在現今市場,此等土地規模更可能只發展為一幢或兩幢樓宇,以「用盡」城市規劃准許的發展比率。

不過,一個面積只有1143方呎的土地,單獨發展受到很大局限。地契卻並沒有其他條款以准許有關地段作合併發展。換言之,任何與契諾不符的發展(包括兩個及或以上數目地段合併)皆要取得大業主同意。大業主獲得的限制權益成為收取補地價的基礎,業主的土地重建價值卻被地契限制契諾所消減。受有關契諾影響的土地,其重建及運用自然受到這補地價因素所窒礙。

在政府致力增加土地供應下,加上有關的歷史背景,其處理此等地契契諾的發展申請及補地價政策,將為市場帶來啓示。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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