逾百億的綜合地庫

2013年7月8日 天圓地方 信報

擔任西九文化區管理局董事局主席的政務司司長於6月底一個記者會簡介文化區的最新財政狀況及推展策略,包括適時讓設施落成及符合成本效益。

該管理局於2008年獲撥款216億元,其中約157億元用作設計和建造各項設施;連同投資回報,目前可動用的款項約178億元。若以戲曲中心及M+博物館的成本約76億元計,幾近可動用款項的43%,兩者的建築面積共約113萬多方呎,約為M+及展覽中心及表演藝術場地約337萬方呎的34%。假設建築費不下跌,現有財政資源明顯不足以支付有關設施的建造。

管理局曾作粗略估算,文化區所有設施的設計及建造成本約471億元。這並非核准的修訂工程預算,有關粗略估算並未根據文化設施的實際設計亦未考慮各項目工程可節省的成本。在這等財務挑戰下,管理局所採取的開源節流措施有其前瞻性。

政府準備承擔綜合地庫成本

其中建造成本估計逾100億元的綜合地庫,是成本上升的關鍵原因。管理局採取Foster + Partners的「城市中的公園」概念,為此要興建一個非常大型、共用的綜合地庫,把道路、停車場和上落客貨位,以及排水和排污等基礎設施等等放在其中。

現政府準備承擔有關全部工程開支,以減少西九文化區的財政承擔。政府已邀請發展局及土木工程拓展署作詳細研究及估算成本,然後向立法會申請撥款。假若西九文化區要承擔部分成本,而比率介乎40%至50%,有關成本可達40億至50億元不等。

有關設計及建造預期涉及複雜的技術和建築接合問題,其體積龐大及要照顧區內現有和將來興建的基礎建設,包括西區及機鐵隧道、其他道路,不同樓宇所需設施,包括車位及客貨上落位等等。政府公布並未有提供地庫面積資料,有關車位及上落位的需求數目及車道安排,應為主要的考慮因素。究竟此地庫最終估算成本要超過100億元多少,以及能否於2020年前建成,還要等待進一步的公布。

放寬地積比率的挑戰

在開源方面,管理局將提出申請,使整個文化區40公頃土地的地積比率「略為放寬」,以目前地積比率1.81倍計算,預期有10%至15%的放寬空間。以現在總發展樓面面積約797萬方呎計,這意味增加約80萬至120萬方呎不等;新增面積究竟發展酒店、寫字樓,還是零售/餐飲/消閒等用途,以及其對西九項目帶來的財政支持,還有待管理局與政府探討。

表面看來,西九文化區最高的1.81倍地積比率是很低。根據核准的發展圖則,其中約有23公頃土地須作公眾休憩用地,餘下約17公頃土地作發展用途,其地積比率已變為4.37倍;再增加10%至15%,實際地積比率將上升至4.80至5.01倍。文化設施用地的地積比率以戲曲中心及M+博物館為例,只約為2倍,這反映住宅、酒店及寫字樓等用地的地積比率要比上述平均數高出很多。

在現存發展規劃下,要增加發展密度,明顯要克服不同挑戰,包括對交通及環境的影響,額外車位及上落客貨位亦對綜合地庫帶來建造規模、時間及成本的影響。假設增加樓面主要規劃為零售、餐飲和消閒設施,這大約相當於一個時代廣場的商場部分。如何能令有關面積吸引商戶及消費者,從而產生良好經濟效益,有關樓面的設計、市場定位及營運策略,皆為非常重要的研究課題。

戲曲中心的價值工程

在興建戲曲中心過程,設計團隊進行了一系列的價值工程以減省成本,並節省超過1億元成本,其中包括縮減零售及消閒設施樓面面積及減少停車場的車位數目。以開源策略看,這兩個措施皆不積極,戲曲中心的使用不及原來方案吸引。若區內能提早提供及增加零售及消閒設施樓面,這有助收集營運者及使用者的市場反應,對未來設計及落實有關設施應有良好参考作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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