新界東北發展的土地成本與收入

2013年7月29日 天圓地方 信報

新界東北發展的安排對未來新界其他發展區,以至政府整體財政規劃有重大意義,政府預計發展成本約1200億元,主要分成三個部分:興建基建設施約410億元、公共設施約480億元及收地賠償約300億元。

表面看來,基建及社區設施成本佔整體成本75%,而收地成本只為25%;但實際土地成本要大得多,其中包括政府擁有區內約162公頃土地並沒有作價,另區內約48公頃私人土地有機會作換地申請作私人發展,亦應未有計算在收地賠償內,最終收地成本還存在多項變數,包括落實的賠償方案與時間表,以及收回私人土地的面積等。

收地成本由去年計劃的400億元減至今年計劃的300億元,減幅約25%,但要收回的私人土地面積有更大幅度的縮減,由去年265公頃減至114公頃。原因在於發展區不包括坪輋/打鼓嶺,以及上述48公頃的私人土地有可能不用強制收回。若收地成本以要收回的私人土地面積計,單價由去年每方呎土地1400元,上升至今年的2445元,升幅約75%。

以現在政府公布的換地準則看,包括換地時間限制及交吉賠償要求等,這極可能令換地及補地價申請未能順利進行。政府最終可能要收回極大部分規劃作私人發展的私人土地,令收地成本再往上漲。假設政府最終要收回全數48公頃土地,若以最新甲級農地特惠補償每方呎948元及以上分析的平均收地呎價2445元計算,收地成本可能要增加49億至126億元不等。

發展計劃若能引入市場力量促進現有業主及發展商參與,這將有助降低政府收地成本及加快土地開發進度。惟多項換地細節值得商榷,包括有關土地現在價值如何釐訂,如何合適反映發展商的收購價及交吉成本,物業交吉時間安排以配合整體發展等等。

究竟政府能否以區內賣地收益支付預計的1200億元成本?雖然現在發展計劃已增加了發展密度令土地收益有所增加,但以目前的發展參數看,這方面並不樂觀。

政府區內土地收益預期主要包括三個部分:約2.4萬個私人住宅單位,約900萬方呎商業及研究與開發用途樓面,以及資助房屋中的居屋單位等。若土地預期收入建基於以下極初步之假設:每個私人住宅單位平均地價200萬元、商業及研究等樓面地價每方呎2000元,而居屋單位有1萬個,每伙平均地價50萬元,有關收益約為710億元以譜。這明顯遠低於預計的總發展成本。

正在規劃的新界發展區,如元朗南及洪水橋,區內私人土地所佔比例分別為85%及65%,較新界東北的50%要高,此等發展區收地所遇到的挑戰預期將更多,而收地賠償金額相對整體發展成本所佔比例會更高。發展區內可供出售土地的用途,規模及其收益對發展區的財政可行性自是明顯。

政府若要持續供應公私營住屋,供經濟發展及其他社會所需用途的土地,有關的土地開發及其財政投入,將成為政府未來整體財政規劃非常重要一環。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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