洪水橋的物流中心

2013年8月12日 天圓地方 信報

政府在洪水橋發展區第二階段公開諮詢建議物流業為區內主要產業發展,區內現有190公頃支援港口作用的土地。規劃中有約62公頃用地的物流區主要集中在發展區西面,佔可發展土地約14%。

建議發展地積比率為5倍及建築高度為10至15層,這個發展比率較葵涌及青衣貨櫃碼頭同為物流用途的比率更高,這個產業區將位處發展區顯示的主要觀景廊。究竟這些發展意圖在推行上會否有所衝突,值得在現階段仔細處理。

物流用地發展特色在於主要的樓面可讓貨車及或貨櫃車直達,有關樓層有汽車走道及上落貨位等。實際建築面積在包括此等車道及上落貨位後會顯著高於容許的地積比率。

假設這62公頃土地不再需要扣減道路面積,並全以5倍地積比率發展,這將成為一個超大型混凝土建築群。單以地積比率建築面積計(不包括豁免面積)約為3300多萬方呎。這約等於4個全球最大多層貨物處理中心──即位處葵涌貨櫃碼頭的亞洲物流貨櫃中心大樓的樓面。

政府自2008年起至今5年期間,在葵涌或青衣貨櫃碼頭一帶共推出4幅物流用地,土地面積共約9.2公頃。3幅位於青衣島的用地約為4倍地積比率,而葵涌用地低於2.8倍。葵涌貨櫃碼頭露天地方的最高建築物高度在2012年4月公布的分區規劃大綱圖內被限制在2層,引起多間貨櫃碼頭公司反對。

政府一方面要限制貨櫃碼頭發展,另一方面卻在洪水橋發展區大規模發展較近期葵涌或青衣島賣地更高密度的建築,背後的理念應讓市民多加理解。

就樓高而言,物流發展要有高樓底以存放更多貨物,樓層可高達6.5米。以青衣區一個已建成5倍地積比率的物流發展為例,樓高可達24層(包括8層沒汽車走道樓層),另一個4倍的新批准發展則有15層加一層地庫。在相同層數的情況下,有關物流發展的建築物可較一般層高3.5米的樓宇高逾80%。

政府現有的構想是在新規劃中設立一道貫穿整個發展區的觀景廊。參考葵涌及青衣的法定規劃圖則,觀景廊旁的建築物均有嚴格的高度限制。一至五號貨櫃碼頭,其露天地方的最高建築物高度為兩層。青衣東北觀景廊的部分範圍則限制最高建築物高度為主水平基準上32米。

假設洪水橋物流區最終有關的建築物建成為15層高,有關高度可達100米之譜。在考慮到物流區的規模及其覆蓋範圍,這項發展將對觀景廊的構思有重大影響。政府可考慮發布有關的具體發展模型,讓市民掌握建議所帶出的效果。

新規劃的物流區用地預料將為區內現有約190公頃用作支援港口的土地有安置作用。表面看,這需要現有規劃用地最少3倍地積比率,物流區在兼顧高度限制及區內道路需求後,將局限有關發展的密度,這意味將局限可創造的就業機會。政府值得就此產業在區內帶來的新創造就業機會作更詳盡解說。

劉振江

仲量聯行國際董事

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