不改地契的選擇

2013年8月26日 天圓地方 信報

近年有多幅地契限制為工業用途的土地重建為工廈,這一方面反映該等項目有市場需求,另一方面可引伸的問題是:為何該等土地沒有改變為發展價值更高而城市規劃亦准許的辦公樓及商舖?此外,有發展商在其地契設高度限制的土地,選擇挖掘三層地庫興建商廈,為何該發展商在城市規劃准許較地契限制更高發展高度情況下,卻決定不向高空發展,反而向地底進發,付出更多建造成本及時間?

有關物業的發展個案【表】,反映發展商選擇在現有地契條款下尋找及作出最佳的發展,這亦可解讀為發展商在考慮了修改地契所帶來的利益與成本後,認定修改並不能為其創造價值。

政府作為大業主,現在奉行的補地價原則為土地因改契所帶來的增值全數由政府收取;但發展商在申請過程中,要付上聘用專業團隊的費用及大業主的行政費,亦要面對眾多不確定因素,包括新增發展限制、土地申請時間成本,以及補地價金額未必能接受等等。這些經濟現實環境對理解以上的市場現象,應有所幫助。

不過,這等改官契增加發展彈性及價值的機遇,在於城市規劃許可而讓改官契變成可能。城市規劃改變可由政府帶動,亦可因業主、發展商及其他人士主動提出,而兩者皆要經城市規劃委員會准許而成事。當中可見,政府與業主分別有所求,但無論如何,私人土地改契作重建就要付上補地價。政府並沒有鼓勵措施讓私人發展商作出改契申請,改契能否成功以自願及能達成協議為基礎。

香港城市發展現在幾近全由政府及其相關團體推動,由城市規劃帶頭,強制收地,然後自行發展及出售土地。政府在城市規劃、強制收回土地、安置受影響人士及賠償業權人及使用者,對基礎設施投入等等,都遇到不同程度的困難及挑戰。在此以前,很多土地發展機會皆由私人發展商提出及推展,其所要克服的困難可從政府現在面對的艱難發展環境作參考。為創造發展土地價值,要付上極大的耐性及成本。

若業主及發展商持續自求多福,選擇以現行地契條款運用土地,而不追求城市規劃許可的發展優勢,那麼,政府現行的改地契及換地政策,並不能有效為香港創造價值。

劉振江

仲量聯行國際董事

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