一手私人住宅的供應

2013年9月23日 天圓地方 信報

政府出售土地供私人住宅發展非常積極,這與早前訂下每年2萬個單位供應的目標有密切關係。有了土地供應給發展商,想當然有關私人住宅單位將由發展商供應給個別買家。在政府的調控政策下,究竟這個供應鏈有何變化?

行政長官在9月11日關於長遠房屋策略的午餐講座引用於2013年7月底的數字指出,在未來三至四年,政府預計一手私人住宅物業市場的供應約71000伙,是五年來的新高。這個「供應」數字究竟是關於落成量還是有關單位將由個別買家購進?根據已出售的土地發展規模作出落成量預測是合理的。不過,銷售情況還要看買賣雙方的意願。就上述預測數字能否實現,近期的市況表現有啓示作用。

發展商競投土地興建住宅單位,其目標是要在發展過程中創造價值,賺取利潤。發展商能否獲利與利潤多寡,取決於出售住宅單位的價格及時間。政府大幅增加物業交易成本,交投嚴重萎縮,價格目前在窄幅徘徊,在政府立意不許住宅物業價格向上,以及建築費用仍存在上升壓力下,要產生發展利潤可謂極具挑戰。

政府土地招標競爭仍然激烈,吸引眾多發展商參與。這有多個成因,包括發展商對後市抱樂觀態度,利息成本輕,一般香港發展商借貸水平極低,另外普遍沒有顯著的土地儲備。換言之,這些發展商有能力長期持有有關土地及發展,待合適市況才出售單位。

不過,香港兩大發展商新鴻基地產(016)及長江實業(001)近來在購入政府住宅土地的步伐明顯放緩。新地過往三個政府財政年度(2010至2013),每年購入的政府住宅土地及商住土地金額介乎114億至119億元;自4月至今,更只投得一幅約7.5億元的地塊。長實在2010至2012兩個年度分別購入約100億及134億元的政府土地,在2012/13年度已下降至29億元;4月至今則未有投得有關土地。

在銷售層面,新地在9月12日公布的2012/13年度全年業績時表示,下個財政年度在香港物業銷售目標將為190億元。這顯著低於過去3年的有關目標約介乎250億至280億元,下降幅度約為24%至32%不等。

在需求已因政府政策改變的現實下,發展商如何能為購入的土地創造利潤,自然是其關注重點,其中的發展規劃、單位大小、設施及建造時間及成本等等自然要逐一檢視。

在交易成本高企下,要達致貨如輪轉,猶如逆水行舟。現在仍在規劃或興建前期的住宅發展可能因為規劃上的改動而令其興建速度有所放緩。若項目在現行的市況不能為發展商帶來所要求的利潤,其發展及銷售(包括預售)的時間表預期亦可能會因此而延遲。

綜觀現在市況及以上考慮,政府預測供應數字包括落成及銷售顯得非常樂觀。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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