商廈不准拆售有辣有唔辣

2013年10月7日 天圓地方 信報

政府現正招標出售新九龍內地段6312號,其位處九龍灣商貿區並預計作甲級辦公樓用。建築面積最高為51,564平米,規模可觀。賣地條款訂明轉讓限制。買家在符合賣地條款要求後,可將有關物業整體出售。但業主不可將有關物業分拆出售例如整層或個別單位等。

物業吸引力恐減

究竟政府為什麼要加入此轉讓限制?報道指地價可能顯著往下調;亦有報道為以前所未見的「超辣」條款再形容有關限制。筆者並未察覺政府為此轉讓限制作出政策解釋。從市場觀察所得,發展商對此等限制表示關注。對以拆售為主業之發展商而言,此地皮並不適合其投資策略。對長線物業投資者而言,主動保留單一業權是其選擇。但這轉讓限制始終令物業之彈性及吸引力減少,令競投意向有所減低。這些市場訊息,明顯指出政府可能因轉讓限制令出售地皮所得收益減少。對買家而言,包括長線物業投資者及用家,在競爭對手數目因轉讓限制減少之情況下,其勝出之機會有望增加。

只許物業整體出售之安排在政府地契來說,並不是新鮮事物。以往在一些用途比較特別的土地已有採用。近年有關限制亦見於大型商場(如又一城),酒店(如現招標之美利大厦),物流用地,數據中心等。

政府明確表示要加強九龍東作為商業中心。該區能否夠吸引更多大型租户進駐是一項重要工作。從地區發展層面看,單一業權之大型物業發展,對持續保持該區之競爭優勢起重要作用。本港主要之商業區皆有大型投資物業組合,包括中區置地公司,金鐘及港島東太古地產,觀塘區新鴻基地產,尖沙嘴九龍倉等。大型租户(包括銀行,金融機構,跨國公司等) 喜歡進駐單一業權發展,其原因包括單一租約,租期的可持續性,滿足樓面改變要求的彈性及管理水平等。

從另一方面看,一幢已分層或有可能短中期分層出售的樓宇,對有關大型租户之吸引力顯著下降,租户有可能要面對物業遭收回,不同分層業主及租約等風險。

具持續發展正面作用

多棟在九龍東新建成辦公樓都作分層出售之用,並在過往取得良好銷售成績。有關銷售樓面預期多為自用。這意味有關樓面並不會放租或在放租的情況下,對大型租户的吸引力有限。九龍灣區內亦有多幢近年落成辦公樓仍為單一業權,包括一號九龍,宏天廣場,企業廣場5期,中國建設銀行中心等; 前三項物業之建築規模皆大於現出售的土地;最後一項為購入作自用。這反映大型辦公樓在該區有關投資及自用需求。

政府選擇加入轉讓限制,應與其令九龍灣區有單一業權投資商廈,持續供應讓租户選擇有關。政府雖然要承受土地收益有可能減少之風險,但這安排對該區持續發展,應起正面作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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