住宅物業投資回報

2013年10月28日 天圓地方 信報

物業投資回報主要視乎租金收益及升值潛力。住宅物業市場在政府多項需求調控措施下,成交已大幅萎縮;買家由從前着眼於物業升值潛力轉移至評估樓價下跌之風險有多大。這顯然令投資需求受到限制。

近期一間香港上市公司以招標方式出售其持有逾兩年之住宅投資物業,交易以持有物業公司之股權進行。業主之選擇為「平手離場」。其購入及出售有關投資之公告對掌握有關投資變化提供詳細資訊,亦反映一般住宅物業投資者所遇見之問題。

上市公司在2011年中以2.4億元從公司當時主要股東及主席購進物業。公告指出在低息環境下之穩定租金收益及物業升值潛力是推動購買之兩項主要因素。

租金收益特性為其有租約保障,收入較為穩定。以購入價及2012年整年租金收益約640萬元計,回報率表面為2.7%。這個收益率明顯高過該上市公司於2011年可獲取之銀行存款利率約0.7%;亦高於有關物業按揭貸款利率為數在Hibor加1.3%及1.4%。但實際之租金回報率較表面所見為低, 當中要扣減租金所包含之地租,差餉及管理費用支出。其他開支包括租務代理佣金,公司管理物業成本以及有關之維修及保養等費用。此外,物業在購入時已收到政府發出之斜坡維修令;其後之堪察及維修費用達300萬元, 約高於原先預算一倍。這些支出皆令物業之淨收益率下降。

當時之投資着眼點顯然在於物業升值之潛力。公司年報顯示,截至2012年底,有關物業估價為2.88億元。在這一年半期間,相對購入價上升4,800萬元或20%。公司產生了賬目上之利潤。這清楚反映投資物業升值比率,相對於租金收益率對公司賬目之不同貢獻。

報章指上市公司在2013年中意向以2.88億元出售物業,這與賬目所載物業公平值相符。中標價為2.41億元,只與兩年多前之購入價相若。賬目上之估價純利並未能在物業出售當中實現。公告指業主預計將出售所得淨款之九成用於其他投資,惟投資計劃或目標尚未認定。

公告並沒有就政府現時之樓市需求調控着墨, 亦沒有就有關物業前景(如減值預期)作說明。其指出持有物業之公司自2011年起皆錄得淨現金流出,主要原因在於期內之斜坡維修費用,以及租金收益不足以支付銀行按揭還款。實際維修費用確實遠高於預算。有關物業採用20年按揭,並以240個月均額還款安排。在出售公告日未償還金額為數約1.1億元(約為購入價之46%),每月還款額(包括本金及利息)約為61萬元。租金淨收益明顯不足以支付全數還款。在付出了顯著首期金額(例如五成)以後,還要處理淨現金流出以償還銀行貸款之問題,正是在低租金回報率市況下經常遇到之投資挑戰。

據促成今趟交易之代理在報章上表示, 新買家購入物業後將作長線收租用,並預計租金回報近4%。這個預期回報較物業去年之租金收益率約為2.7%,有大約50%之溢價。這反映新買家對增加物業租金及出租率皆極具信心。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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