郊野公園估值考慮

2013年11月11日 天圓地方 信報

特首早前表明特區政府沒有改變郊野公園政策。有關的43394公頃土地仍不會考慮作發展用途,可視為香港最大的土地儲備。若從估值角度看這些土地,有哪些因素要加以考慮?

郊野公園使用者願意支付的費用是其中一個重要因素。王于漸教授上月於信報發表的文章論及此觀點,並利用入場遊客人數,並假設皆為港人,作有關支付年費人數的推算,另假設年費數額以求每年收入,有關估計收益折現以後得出現值約為290.9億元。

本文試利用其他三個比較個案對郊野公園每年可能產生的收益作估算,按2011/2012財政/營運年度來看, 包括康文署屬下的康樂設施(入場費、租用費及康體活動的收費)、海洋公園及迪士尼樂園。有關收入、遊客數字,以及未扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利(康文署設施除外)。

漁農自然護理署資料顯示2012/13年度郊野公園遊客人次為1270萬。這較2009/10年度的高峰數字1360萬及2011/12年度的1330萬所輕微下調。郊野公園與康文署設施之使用者大部分應為港人。海洋公園及迪士尼樂園遊客人次皆超逾了700萬,當中大部分為訪港遊客。

以三者於2011/12財政年度的收入作比較,迪士尼樂園為最高,海洋公園次之,康文署設施最低為6.89億元。迪士尼樂園具有酒店業務令其收入遠高於另外兩者。考慮到使用者及使用情況,當中康文署設施收入與之估計郊野公園收入的可比性較高。

創造價值未能有效反映

迪士尼樂園及海洋公園的未扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利率分別為32% 及21%,這反映營運成本不輕。郊野公園的營運包括清理垃圾及植樹。若要推行收費計劃,其執行計劃及成本尚要詳加考慮。

假設郊野公園的估計年收入與康文署設施收入相約,並假設扣除營運成本為收入之70%,這意味年淨收入只約為2億元。若以回報率3%作計算,估值只在67億元之譜。這數字顯然很低;郊野公園所創造的其他價值並未能有效得到反映。

郊野公園有集水功用及價值。香港於2012年動用大約35.4億元購買東江水並按年上升,可見水資源的重要。公園內樹木對本港氣温亦應起調節功效。公園為鄰近物業提供怡人環境及景致,令後者價值提升。這些價值因素皆應加以考慮。

若從發展土地替代成本角度看,郊野公園的價值是非常高。絕大部分郊野公園土地皆由政府擁有。以新界東北發展方案作比較,按政府7月份公布,預計要動用300億元收回區內114公頃私人土地,或每方呎2445元。以幾個已公布的新發展區的私人土地規模看,未來有關的賠償及搬遷成本等將為千億元之數。

政府若能在郊野公園找到合適的政府土地作發展,在取得規劃准許以後,既能縮短所需發展時間,亦省卻強行收回私人土地的種種反對及賠償成本及搬遷安置等;當中效益明顯。

就議論容許撥部分郊野公園土地作發展用途的時機,相信還要看政府推行其「六管齊下」土地供應策略的進度及成效以及市民對不同土地供應方案實施以後的反應。

劉振江

仲量聯行國際董事

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