香港電視將軍澳地皮

2013年11月25日 天圓地方 信報

香港電視未能獲得免費電視牌照。此前,其將軍澳工業邨內多媒體製作及分銷中心之興建因發出牌照延遲而放緩。林行止先生近期兩度在其專欄論及香港電視將軍澳地皮「前景」及可能帶來之改地契發展機遇及出售經濟效益。本文試利用工業邨選擇租客,租契條款和轉售限制等,讓讀者掌握有關土地權益及地價考慮。

香港電視全資擁有的香港媒體製作公司,於2011年8月以約4796萬元從香港科技園公司購入將軍澳工業邨土地租約權益。佔地約20408平方米,即每平方米土地成本為2350元或每平方呎218元。

據科技園網頁資料顯示,現時將軍澳工業邨一般用地批地價格為每方呎344元,海旁用地則為每方呎424元。這較2011年之批地價明顯提高了很多,以一般用地計升約57%。但這等價格仍遠低於私人土地市場。以今年10月新意網從政府購入之將軍澳環保大道數據中心用地作比較,其價格為每方呎3860元,這價格約高於將軍澳工業邨一般用地價格10倍之多。雖然兩者之地積比率有別,前者為4.27倍而後者為2.5倍。

這等「具競爭能力之價格」與工業邨成立目標為致力擴展本港工業基礎和提升其技術水平有密切關係。用家向科技園公司申請工業邨批地,要符合有關條件包括(1)其工業項目的性質,必須是確實無法在市面上一般多層工廠或商業大廈內有效進行操作的類型;(2)該項目必須是政府訂定的厭惡性行業以外的項目;(3)獲批准租用的地點不能作為存貨或倉庫之用。

地契多限制出售難

在享有低地價之優惠同時,買家亦受到地契多項限制。以香港電視地皮為例,其指定用途為媒體制作及分銷中心。業主若要轉讓土地權益,事先要以書面通知科技園公司,讓其考慮回購。回購價有兩個計算方法,以較低者為準:(1)批地價x80% x未完年期/總年期 x 90% + 樓宇折舊後之重置成本,或(2)市價x 90%。在科技園公司不回購之情況下,地皮業主可出讓與第三者,但仍要繳付有關費用。要在此等篩選使用者,土地用途限制及回購價格機制下,地皮業主要創造或賺取「地產發展利潤」顯然很困難。

早前報道指出,經濟發展委員會委員於會議上表示,現時三個工業邨的地積比率及使用率偏低,建議研究整合邨內行業及改變用途,釋出土地資源。工業邨土地及其低地價自有其吸引力;近年眾多數據中心已進駐其中。從大埔工業邨全部售出,以及現時元朗和將軍澳工業邨皆未有推新用地予用家申請,這反映若要在邨內買地,得要從現有使用者當中尋找。雖然地價便宜,但使用者要投入樓宇建造或改建成本以及營運所需設備等。要整合邨內行業及改變用途所要克服的困難,明顯眾多包括現有契約權益、續約預期、搬遷安排及成本等。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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