發展密度增加及補地價仲裁

2014年1月20日 天圓地方 信報

施政報告兩項措施包括增加住宅發展密度及補地價仲裁先導計劃預計會為私人土地市場帶來機遇。政府短中期土地供應措施一直以政府自身擁有的土地為主。利用增加住宅發展密度及改劃土地用途,以求於短時間內增加住宅樓面供應。增加住宅發展密度方法,最先用於將軍澳的政府土地,近期政府建議增加啓德區內發展密度使建屋數目增加約20%。

政府將整體地提高全港各個「發展密度分區」,現時准許的最高住用地積比率約兩成,港島北部及九龍人口比較稠密地區除外。此項措施將覆蓋政府土地以及私人土地。對私人土地重建發展效用,還看城市規劃准許及現有地契發展限制。假設有關私人土地增加住宅發展密度規劃申請,若能展示妥善解決潛在交通、基建容量及環境等影響,而地契條款不阻礙有關發展,這比地價提升的好處來得直接。但是,能受惠的私人土地預期為數不多。對要通過改地契才能獲得增加密度的土地而言,改地契申請過程及洽商補地價,往往令此等發展潛力可望而不可及。

私人土地有效運用

補地價仲裁先導計劃,有可能是一個契機令具潛力的私人土地得以有效運用。有關補地價仲裁的構想已提出了近十年。政府推出先導計劃,較為務實,當中要考慮事項眾多,包括政府作為土地業主與地皮業主如何簽訂仲裁協議、仲裁員委任以至落實仲裁裁定等等。究竟這對計劃可為整個補地價制度帶來怎樣影響? 這可從操作及價值理念兩方面作考慮。

操作而言,估價透明度將明顯增加,令雙方分歧有望收窄,促成交易。假設仲裁協議能落實,雙方估值專家作出報告及就對方專家報告作反駁,及後由仲裁員作裁定。估值考慮因素包括市場成交比較個案,建成後物業價值、建造成本、專業費用、銷售、租務費用、利息及所需利潤等,最終以市場指導為依歸。

在價值理念層面,這牽涉仲裁協議將如何落實估價基礎及估價假設等事項。估價基礎會否以測量師學會所制訂「市場價值」定義作準。若估價牽涉特定假設,有關假設應要在協議內訂明。

政府作為土地業主,一向在補地價估值上處主導位置,其慣用的估值假設直接影響補地價結果。此先導計劃若能讓政府再次檢視其要求的假設、背後的土地經濟理念、及其對私人土地運用影響,這個先導計劃建議已對香港作出了貢獻。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

Advertisements