增建公屋須注視效益

2014年2月10日 天圓地方 信報

《施政報告》提出10年內供應47萬個新住宅單位,其中6成為公營房屋,即為數約28.2萬伙,主要為公屋,亦有居屋。房委會的公營房屋建設計劃顯示,2013至2018年的五個年度內共提供8.8萬伙,這反映10年內要新增的單位為數約19.4萬伙,若假設此等單位皆在期內後5年才能興建,這表示每年建屋量約3.9萬伙;興建這等單位需要龐大財政投入,運輸及房屋局正籌備為房委會注資。

單位成本平均年漲14%偏高

房委會早前發表2013至2018年度內建築工程開支預算及預測,涉共840億元,期間房委會的現金及投資年終結餘將由現年的681億元,大幅減少約400億元,至2017/18年度預測的283億元。房委會有多項收入,包括商業樓宇租金、售出公屋及居屋、轉讓補價及投資等用於支付部分建築工程開支。

建築工程支出在5年內將持續顯著上升【表】,預計建屋量在第3至5年將維持在約2萬伙水平;2013/14年的支出為99億元,其後按年上升至2017/18年的237億元,增幅約140%或平均每年約24%。若以建築工程開支及期內預計建屋量作分析及比較(並未考慮有關商場、停車場、福利設施等的建設及2014/15年度數字),每單位成本價將由現年的70萬元,大幅上升7成至2017/18年度的119萬元,平均每年增幅約14%,遠高於通脹率,亦高於主要建築工程投標指數於2009至2013年期內每年約9%的增幅,有關成因是否樓宇質素得到進一步提升,還是其他因素如地盤質素令建造困難,有關當局宜多加說明。

假設新增的19.4萬伙的建築成本能控制在2017/2018年度的水平,即每單位119萬元,整體成本將達2300億元;若以5年期興建,每年支出將為460億元。政府如何應付眾多建築及基建項目所帶來的人力資源及價格上升的挑戰,還待有關措施出台方可作評論。以上成本數字還未算進政府及或房委會投入所需的土地成本,包括實際開支如土地開發和基礎設施等,或從替代成本角度看,此等土地作私人住宅所帶來的收入。

公屋增加補貼更多

公屋運作連年錄得赤字。2013/14年度預算赤字為8億元,2014/15年度建議預算赤字將上升至16.6億元,其後按年上升至2017/18年度的預測赤字38億元。2012/13年度租住公屋租金共約103億元,以72.8萬個租住公屋計,每單位每年租金平均約1.42萬元,租金收入較總營運開支約116億元為低,開支包含薪俸、維修及改善、物業管理費、電費、折舊及攤銷等。這反映政府/房委會為公屋所投入的土地及建築成本並未從租戶上獲得淨租金回報。

增建公營房屋帶來龐大資本開支,經常營運公屋的補貼亦隨單位數目增加而可能再往上升。有關的資源運用明顯要仔細審議,以求達致良好效益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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