住宅地價趨勢響

2014年2月24日 天圓地方 信報

財政司司長將於星期三公布財政預算案。本財政年度之預計土地收入與來年之預測同受關注。已知地價收入包括賣地及契約修訂及換地約509億元。年度完結前尚有多幅土地招標,預期全部售出。假設期內並無重大契約修訂及換地收入,總體土地收入,應與本年度預算案估算690億元極為接近。

但這亦同時確認現年度2萬個住宅單位供應目標要再次落空。這其實有迹可尋,政府現時幾近獨自應付住宅供應問題。年度內從契約修訂及換地,以至港鐵土地補地價收入大幅回落,有關私人住宅單位土地供應數目遠低於年初預期。

至於政府土地收入將會如何?【表】 附表顯示本年度(至2月中)及對上兩年之賣地收入。住宅土地收入明顯是重要關鍵。其來年貢獻有幾個重要因素可供考慮,包括地價整體走勢,政府賣地單位數目,其質素如面積大小,位置及景觀等。

樓盤單位多銷情佳

政府招標賣地吸引眾多發展商投地,有關土地分散於眾多不同發展商。這有別於以往經拍賣方式出售土地,而多由主要發展商投得。這個分散持有現象令整體持有土地能力加強。而國內及外地的發展商近期參與政府土地競投更加活躍。這些需求皆對地價有支持作用。

近期屯門兩幅高密度住宅地,以低於市場預期價格成交,以及港鐵天榮站再次流標皆可視為住宅地價開始回落的迹象。樓價受政府多項調控措施影響,幾近許跌不許升。觀察近期發展商售樓開價策略,普遍反映以往相對於二手樓價的重大溢價,明顯縮窄。建築成本持續升勢仍未見有逆轉。另一方面,多項銷售成本因一手樓銷售條例而大幅增加,而當中小規模樓盤所要支付的銷售成本,佔樓價比例更多。

筆者公司最近就多個樓盤銷售成績作調查,當中反映推出單位數目多的樓盤,銷售情況遠較一般單位數目小者為好。調查包括11個自去年10月開盤項目,推出單位數目總數約為4083個;項目單位數目介乎30個至1028個不等。平均出售率約為88%。但200個單位以下項目平均出售率卻大幅下降至57%; 若撇除當中全數售出的天璽項目,平均數更跌至約43%。

此等因素合共起來顯示地價下降的壓力正加強。單位樓目較小的地盤承受壓力亦較大。

住宅地收入佔七成

政府推出住宅土地預計來年仍佔有效供應極大部分。預期經契約修訂及換地之供應仍要視乎地價的變化走勢,包括平穩以後及有回升等迹象。政府提出補地價仲裁先導計劃仍需要時間推出及應用,這對來年度住宅供應影響理應輕微。

私人市區重建項目的併舊樓活動大幅放緩,單位供應亦將顯著減少。以本年度原本政府賣地計劃1.36萬個單位作起點考慮,來年賣地單位數目要相若,或更多方可有望達至1.8萬個或2萬個供應目標。

本年度已得賣地收入,七成來自25幅住宅用地,約318億元。如以7300個單位計算,平均每個單位地價約為440萬元。現時政府透過增加地積比率方法來增加供應,再加上限量等要求,預期來年每單位地價應要往下調。假設平均單位地價為350萬元,以13600個單位計,收益有望在476億元之譜。再加上其他土地地價收入,來年總地價收入相信應不至低於本年度收入。

劉振江

仲量聯行國際董事

12

Advertisements