新界東北換地對土地市場的影響

2014年3月10日 天圓地方 信報

地政總署在2月25日公布新界東北發展區申請換地準則及要求的詳情,並開始接受申請;準則包括換地位置只限發展大綱圖規劃作私人發展的土地,地盤規模不少於4000方米及業權由單一或合作業主擁有,業主對佔用人提出的補償方案與政府的金錢補償相若,有關改契/換地申請如獲批准,須在指定時限內完成,但不得遲於政府收地計劃等等。

去年引起業主爭議的換地時限現在增加了彈性。首階段用地原本最遲要在2016年初完成補地價,現更改為發出及接納換地基本條款建議書的最後期限為2016年1月底。

無論最終私人業主能否與政府達成換地協議,現在的時間表讓雙方在換地條款與補地價談判過程有較多時間作準備及免卻不必要的壓力;預期符合準則的私人土地業主皆願意提出申請。

補地價的估算將有多項挑戰。換地後土地價值對發展所需時間及周邊環境配套敏感,新發展區的收地進度及其他配套設施、以至資助房屋的落成等等,皆對有關換地地塊環境構成影響。政府落實收地還要經過合適程序,克服阻力。如在估價過程中,雙方對發展時間可能延誤有較大分歧,這將令達成地價共識添加難度。

究竟換地前土地的價值將如何考慮,包括現有用途、規劃意向、過往此等土地成交案例和交吉成本等等,還要留待有關商討帶來指引;若業主認為政府要求的補地價過高,將要考慮是否乾脆等待收地獲取有關賠償。

大發展商近年未見增持農地

對有興趣於新界發展的土地買家而言,這些申請準則及要求預示收購土地成本及不獲發展權益的風險有所增加。這等對土地格局及規劃的要求(包括用地呈合理規則形狀,沒有被其他私家地分隔,交回政府的土地要相連,不接納零碎地段及規劃作公用的土地作交換),意味有關零碎細小及不合規劃意途的土地發展需求將顯著下降。

就政府近年對土地業主及佔用人的金錢及其他補償更見優厚,有關業主及佔用人對在市場上的要價及賠償預期亦隨之上升。買家要確保能令土地交吉或保持土地空置更為重要,而這牽涉更多成本。

以本港4個主要發展商過往5年公布的農地儲備變化觀察【表】,近年增加相關儲備的活動並不算積極。於2013年,四者合共的存量約1.04億方呎:長實(001)的儲備為四者中最小及維持多年不變,新世界發展(017)現儲備較2009及2010年還要低,新地(016)過往兩年增加約100萬方呎或4%。儲備最大的恒地(012)除在2009/2010年間大量增加儲備約800萬方呎外,有關增持在近年亦放緩。

新界東北發展區換地計劃理應對區內的發展進程有所幫助。區內發展商及土地業主將要耐心等待政府的補地價及收地出價等。究竟有多少個項目能達成換地協議,還要拭目以待。有關的經驗將對政府發展另外的發展區以及發展商對待農地儲備起重要指導作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

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