停車位建築面積

2014年5月12日 天圓地方 信報

停車位要否算進地積比率對發展土地價值有重要影響。而停車位所需要的面積及其所處位置皆為重要考慮因素。

公眾停車場的面積要計算入地積比率。以中間道停車場發展為例,分區規劃大綱圖訂明地積比率為12倍,將來發展要提供345個公眾停車位及39個公眾電單車位。以建築署早前的評估, 假設該公眾停車場採用斜道為通道,樓高須4.5層, 而總樓面面積約為11000方米或平均每個停車位建築面積32方米。

以規劃地塊面積2630方米計,該公眾停車場相等於約4.2倍地積比率。剩餘下來之地積比率方可作商業發展。另一方面,商業發展部分亦要提供附屬停車位及上落貨位等;在符合有關規定情況下,此等車位面積可不須算進地積比率。

香港規劃標準與準則,訂明不同類型停車位長闊及淨高標準要求。以一個標準私家車位長闊要求為5米及2.5米計, 其面積為12.5方米。以此與上述平均停車位建築面積作比較, 當中6成建築面積為行車道、樓梯及電梯等共用設施所用。

從土地價值角度出發, 發展商會尋找最合適發展模式,以滿足有關停車位對地積比率規管要求。以位處中環長江中心比較, 屋宇署批准圖則顯示,該發展提供800個公眾停車位及246個私人停車位, 另有貨車位及上落貨位等。

公眾停車位分布在11個樓層(包括7層地庫)。計入地積比率公眾停車場面積約為25500方米,或每個停車位為32方米。公眾停車位所處位置值得注意,當中只有第6層地庫,約半數車位處於辦公樓覆蓋下,其餘公眾停車位,幾乎可視為處於另一座建築物內。

辦公樓結構一方面限制了此部分樓面,用作車位以及行車道, 另一方面其面積要算入地積比率。這令第6層地庫公眾停車位,平均建築面積顯著高於其餘各層地庫。基於以上分析,中間道停車場發展商業部分結構,將對停車場樓層運用及有關地積比率面積有重要影響。

地庫車位成本高於地上

多層建築內停車位所需面積,須視乎眾多因素,包括地盤規模大小及形狀、車場使用斜道或汽車電梯、採用自動停車系統或雙層停車位等等。大致而言,地盤面積愈小,其每個車位所佔建築面積愈大。

建造地庫車位建築成本遠高於地上車位。工料測量師出版資料顯示, 2層地庫車位造價為每方米16200元及以上。一個32方米建築面積的地庫車位造價要超過51萬元。

其他建造成本還包括專業費用及利息等支出。建造地庫一般令發展年期延長, 這令整體發展利息,以至市場及建造風險相應上升; 此等因素皆可對地價構成壓力。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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