推展西九文化區

2014年5月26日 天圓地方 信報

政府及西九文化區管理局提交予立法會的推展西九文化區綜合地庫文件(「綜合地庫文件」),以及向城市規劃委員會提出建議,略為放寬有關核准圖上所列的總樓面面積和建築物高度限制申請(「規劃申請」),可被視為管理物業發展風險重要教材。

去年6月,擔任西九文化區管理局董事局主席的政務司司長表示,有關綜合地庫建造成本估計逾100億元,以及預期有10%至15%的地積比率放寬空間。綜合地庫文件顯示,由政府支付的主綜合地庫造價,粗略成本估算總額約為230億元。這個估算於2013年年中得出及假設建造在2014年展開, 並於2020年一次過於完成。

新增面積多屬「混合用途」地

這並未計及高鐵項目延誤的影響。包括2A,2B,2C及3B分區在內地庫成本約為190億元, 另加40億元成本為基建工程及機場快隧道保護工程等等。餘下之1A分區(戲曲中心)及3A分區(M+博物館)的地庫成本數額並未列出, 但將由西九文化區管理局支付。而在2B分區的酒店, 辦公室及住宅用地,準發展商未來究竟要承擔多少地庫發展成本並不清晰。這等資料反映政府在去年中,應已知悉整個綜合地庫粗略成本,將超逾230億元。

規劃申請的要旨是略為放寬總樓面面積和建築物高度。以總樓面面積計增加15%至85.14萬平方米。這個比率亦為去年管理局董事局主席所作預期之上限。就建築物高度增加的建議而言,介乎5米至14米不等。

新增面積大部分位於規劃作「混合用途」用地。「混合用途」最大總樓面面積增加9.11萬平方米至45.79萬平方米。這個新增面積佔整個申請放寬面積82%。而規劃作「藝術, 文化,娛樂及商業用途」之用地,只增加樓面約18.09萬平方米至37.69萬平方米, 佔申請放寬面積之16%。這個重大分別源於「混合用途」用地預期作出售用。這對整個項目財政安排明顯重要。

這等新增面積究竟如何能有效溶入「混合用途」用地?「混合用途」共有7個不同小區。其中6個小區之樓面面積增加介乎14.9%至33.4%不等。只有靠近海港及樓面面積最小的一區下降12%。規劃申請並未列出個別小區面積及其地積比率。

但從規劃申請,包括要求放寬樓宇高度限制,可反映現時高度限制會對釋放此等建議樓面及用途的潛力構成障礙。而當中住宅發展尤其受影響,其理在於建築物條例所容許此用途覆蓋率遠低於酒店,以及辦公樓。

若以增加14米高度多個「混合用途」小區或其部分作參考,其高度限制建議由主水平基準以上70米上升至84米。在扣除地面高度以後,這增輻超過20%。若以鄰近新建住宅高度一般為3米至3.5米計作比較,這個高度增加意味可容納多4至5個樓層。加高後區內樓宇自然對處於其北方建築物南向維港景觀有所阻擋。

西九文化區發展充分帶出,建造大型物業發展可能面對眾多挑戰,包括設計難題,施工困難,建造成本上升,地盤限制,財政管理等等。而一個超大型的地盤,在扣除行人及車輛通道,綠化等面積以後,其實際可發展用地建築密度遠較表面為高。

劉振江

仲量聯行國際董事

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