海怡變身名牌折扣商場

2014年6月16日 天圓地方 信報

鴨脷洲海怡西商場要變身成為名牌折扣商場引發海怡半島居民抗議行動。商塲業主作此改變業態之決定,想必預計有良好經濟效益。邨內居民卻預計為其服務商業面積會因此而顯著減少,加上邨外購物者增加,這都會為其日常生活帶來不利影響。參考名牌折扣商場在港之發展,以及海怡商場現況對了解事件發展應有幫助。

仿效東薈城

東涌東薈城名店倉是香港唯一之名牌折扣商場(Outlet Mall)。其提供約80多個國際名牌特價品,以全年3至7折優惠作銷售亮點。東薈城名店倉由太古地產作牽頭之財團發展,建築面積約46.2萬方呎,另有超過1100個私家停車位。物業臨近機場,配合周邊的旅遊景點、酒店及其他公共交通設施等可吸引及服務大量遊客及購物者。受惠於自由行政策,此商場近年取得驕人之業績增長,另出租率達100%。其零售銷售額增幅於過去3年(2011年至2013年)分別高於36%、21%及13%。去年3月,財團更以23億多元投得旁邊政府地塊作商場擴充用。這等業績增長,雖有放緩迹象,但仍吸引同行積極考慮加入此市場作競爭。

海怡半島為一項大型住宅發展項目,有超過9800個住宅單位。區內設施包括商場、小學及幼稚園等。商塲分為東、西兩座。東座商場建築面積(以官契所准計)約為9.5萬方呎,已於多年前分拆出售並由眾多不同業主擁有;業態包括街市、補習社、雜貨店等以及Prada之折扣店。引發抗議為西座商場,建築面積約21.7萬平方呎,由單一業主持有;業態包括食肆、超級市塲、銀行、診所、地產代理、日常生活用品店等。西座商場二層地庫有約為230個停車位(包括私家車及貨車),當中第二層之停車位已拆售。此等商場業態反映商場表現由區內住戶消費主導。若以鄰近由領匯房地產信託基金所持有鴨脷洲邨商場租金增長作參考,其於2010年至2013年這3個年度之平均增幅約為每年5.5%,這應反映本土消費增長。其幅度自然較以遊客為主導之東薈城名店倉增長為低。

海怡西商塲之面積相對細小,只約為東薈城名店倉一半。其可容納店舖之數目自然有限。為要吸引名牌折扣店進駐以及產生規模效益,這意味業主會傾向選擇留下與此主題能產生協同效益以及高呎價租金之店舖,其餘之店舖自要搬遷。商塲內停車位亦相對少,對駕車之購物者並不算吸引。商塲旁邊亦沒有如酒店、辦公樓之配套以作支援。如旅遊巴士要在邨內停泊,這亦可能帶出其他問題;邨內車路為私家路由整個發展之管理公司管理。

擁有現成客户群之地區商場理應為一項穩健物業投資。為商場業態作重新定位以及作大幅度改裝要面對不同之投資風險,包括吸引新租客及消費者、建造成本以及有關之競爭對手。海怡西商塲之名牌折扣商場定位明顯不是以邨內居民為目標消費群,若計劃落實,居民恐怕只能轉向東座商塲以及邨外等其他選擇。居民之抗議行動除指向業主,亦要求邨內Prada 折扣店不要進駐西座商塲,這等行動對有關招引名牌租户之工作自然帶來重大挑戰。

新近報道指西座商塲更有可能拆散出售。事件往後會否演變為商場業主、商塲租户、住戶各方皆不能獲得其所需, 這還有待觀察。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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