創造發展土地所需努力

2014年6月30日 天圓地方 信報

新界東北發展(古洞北及粉嶺北)前期工程詳細研究撥款申請在上周五獲立法會財委會通過。政府推展該計劃向前邁出一步。反對計劃行動持續升溫,下一階段抗爭為財委會決定之司法覆核申請以及城規會會議。反對意見衆多包括指政府不是針對解決房屋問題,而是着眼中港融合達成其政治目標;不收回粉嶺高爾夫球會170公頃用地,而選擇毁人家園;容許換地申請作私人發展,有官商勾結之嫌等等。

新界東北發展牽涉大量私人土地,約162公頃。當中114公頃預計要強制收回,而這亦是抗爭之重點;另約48公頃土地有機會以換地申請形式作私人發展。

創造發展土地要經歷艱巨的過程。政府為新界東北發展計劃作詳細規劃始自1998年,其後諮詢持份者及公眾意見,調整發展方案希望能平衡各方需要,增加地積比率令可建住宅單位增加,引入換地機制令私人發展可提前進行,亦有利減少此等土地業主反對計劃之可能性。收地牽涉強制收回土地業權,另土地交吉要現用户搬遷,這等非自願的行動自然引來反抗,政府賠償安置之工作更要準備妥當以減輕矛盾。

政府堅持推展計劃是落實其土地供應策略極重要之一環。以往新界土地(新市鎮除外)之發展密度皆受制於配套設施不足、不同之規劃及保育要求、土地業權未能集合等限制,一般只能以低密度發展為主導(例如0.4至1.2倍等),未能地盡其用。新界東北發展計劃是衆多新界發展區走得最前之一個,對未來十年之土地供應目標能否達成有重要影響,亦是未來如何規劃及利用新界其他土地的一個極重要試點,包括收地賠償安置、基建配套對整個發展區之財政影響、私人換地安排可否延續, 其亦會對土地市場交易及價格產生影響。

這項計劃之成本在1200億元以上。從「地產發展」角度及現時之市況看,這項目是不賺錢的。政府去年公布之基建及配套設施成本約800億元,而賠償及安置金額約400億元。建築費用仍在上升; 以現時之反對計劃力量及訴求看,賠償及安置成本將繼續上升。計劃中六成住宅單位為資助房屋,其地價收益貢獻預計極其有限。餘下約2.4萬個私人住宅單位之地價收益將為主要收入以支付部分發展成本。這個「地產項目」是要做下去的。這對紓緩香港發展土地不足之問題極為重要。【表】中反映多個發展區包括元朗南、洪水橋、錦上路及八鄉維修中心等之發展面積、規劃住宅單位、數目及時間表。政府能否落實有關計劃及建設有效之土地儲備,對整個物業市場之前景預期有決定性影響。

政府若然放慢來做,又或推倒計劃重來,當然可以符合部分反對人士之要求。但市民要認清有關行動或不行動所帶來之影響。政府未能提供發展土地滿足需要,自然失信於民。要做到言而有信,政府更要付上努力,以求廣大市民之理解及支持。

劉振江

仲量聯行國際董事
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