私人住宅租賃市場

2014年7月14日 天圓地方 信報

運輸及房屋局指如倉卒推行租務管制措施,這將有違整體公衆利益。不推行租務管制對自由市場運作是重要的。局方於6月向立法會呈交對租務管制議題的文件,包括對私人住宅租賃市場以及外地租務管制個案研究,當中對私人住宅租賃市場規模及租金變化分析值得深入探討。

究竟私人住宅租賃市場有多大?局方文件以政府統計處的綜合住户統計調查資料作開始。2014年第一季共有32.7萬個獨租租户,佔整體居住於私人永久房屋住户數目的25%。文件並沒有介紹此等數字近年之變化。下表顯示2004年及2013年(第4季數目)之家庭住戶總數、私人市場租户數目以及公營租住房屋住户數目。私人市場租戶數目計算方法為全租戶加合租戶數目減公營租住房屋,以及臨時房屋租戶數目。私人市場租戶數目,每年上升速度遠高於整體住戶及公營租住房屋住戶數目,分別為5.3%、0.86%及0.61%。私人市場租戶及公營租住房屋住戶,實際增長數字分別為10.54萬個及3.81萬個,這反映私人租住市場應付了大量需求。反觀公營租住房屋之增長只為每年約3800個,增長率較整體住户數目增長低。

局方文件並未對近年市場運作包括租約數目、合約租期以及實際租期以至續租情况等提出具體數字。本港住宅租務市場非常靈活,流動性高。租約期短,一般為期兩年,另多有住客期內中止租住權。若參考差餉物業估價署由2005/06年至2012/13年公布,住宅新租出或重訂協議通知書數目, 其數字由約3萬份上升至近4年平均每年約5.1萬份。假設租期一般為兩年,估價署從此等表格所獲得市場租約資料,只佔整體私人住宅租賃市場約31%。如何能更有效收集有關租約資料以及作分析,對市場運作以及政府制訂政策都應有裨益,值得有關部門作進一步研究。

住宅租金變化受衆多因素影響,包括經濟情況、房屋供應、市場預期等,但所選取之時段作比較可以更具影響性。局方文件附錄估價署提供自2008年起至2014年5月份私人住宅租金指數,期內所有住宅單位租金指數上升約38%。近期另有支持推行租務管制之評論以2003年(當年經歷沙士以及陷入經濟低谷)租金指數作比較,反映至今升幅逾100%。但若將時間推回至1997年,現時住宅租金較當年略高於10%。自1997年至2003年,期內租金指數下跌約45%。若將時間再推回至1994年,租金指數在這19年間上升了約31%,平均每年約為1.6%。這較期內通脹率及國民生產總值(人均)平均每年升幅分別為2.1%及3.1%更低。

本地一向以自由市場見稱,這項優勢要珍而重之。要令市民有合適之私人租住居所,重點是要增加私人市場供應。

劉振江

仲量聯行國際董事

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