補地價仲裁講證據

2014年7月28日 天圓地方 信報

私人業主申請修改官契以作發展,是一個有效利用香港土地的安排。政府在本月中向立法會發展委員會簡介補地價仲裁先導計劃的實施框架,多位議員表示不支持計劃,會議更通過沒有約束力動議反對政府推出計劃以防止貪腐滋生,政府將來推行此計劃自當要更着意執行細節,以求讓公眾及反對計劃的議員看到落實計劃所能為香港帶來的效益。

政府的實施框架及解說未能釋除多位議員對利益輸送、延後利益等的憂慮,有議員提出,補地價屬買賣,為何買賣需要仲裁?因仲裁機制透明度低,這些關注值得探討。

政府的討論文件就官契修訂/換地(包括商議補地價)安排作出介紹,並解釋仲裁為解決爭議的方法,但文件並沒有交代近兩年補地價個案及金額數字的變化,以及其所帶來對土地供應的影響;文件亦沒有分析現在收購土地作改官契用途的市場情況。在缺乏此等背景資料下,議員提問為何補地價需要仲裁變得合理。

行政長官在2014年《施政報告》中公布引入此先導計劃,令市場預期這重要發展土地來源有可能重新發揮其功能。若以私人住宅單位為例,早年政府預測自2011至2020年的10年內,這來源的供應可約為3萬個,其對整體供應極為重要。

仲裁機制是否透明及其影響如何?這要分別從申請人及政府雙方,以及公眾兩個不同角度看。

對申請人而言,計劃大大增加商議補地價的透明度,有利達成交易。討論文件附有仲裁程序流程示意圖,在組成仲裁庭後指定時間內,政府及申請人同時提交估值報告然後由仲裁庭作出裁決。政府及申請人可為此準備詳盡的估值報告臚列其專家的估值意見及市場證據,估價日期訂為組成仲裁庭首次成立當天,這有利雙方以協定估價日的市況作考慮促進成交。這協定估價日期做法有別於政府的既定做法為採納當天日期。

仲裁庭要根據有關證據作出裁決。討論文件指出,如有需要仲裁庭在進行「只以文件為依據」程序期間,有權向雙方徵求口頭上的澄清。這做法與一般私人市場上關於物業價值及租價仲裁及專家裁定案件以書面溝通有別。另一方面,討論文件未有提及雙方可就對方的估值報告提出反駁/反證市場的慣常做法,有關做法對仲裁庭作出裁決大有裨益。

仲裁裁決預計按照政府與申請人指示,把裁決理據詳細列明讓雙方知曉。政府為計劃制訂的仲裁人員委任安排,以及現行監察制度包括審計署及廉政公署等皆可發揮監察效用。政府可從裁決報告內容對是否在其他案件聘用有關仲裁人員作出判斷。而被委任的仲裁人員要獲雙方接受及符合所訂專業要求,其個人聲譽及專業操守水平皆為重要考慮因素。

若公眾能知悉「詳列理由的仲裁裁決」,這自當增加仲裁程序的透明度及減輕利益輸送、延後利益等憂慮。政府經諮詢持份者意見及平衡不同意見後,決定仲裁程序是延伸及充實現行私人合約程序,所以將採用慣常保密做法。

政府提出將根據經驗和在閱覽有關仲裁報告後,檢討是否及如何公布哪些有一般參考價值的仲裁考慮因素供業界或公眾參考。這個安排有其積極性。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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