尋找價值創造蝸居

2014年8月11日 天圓地方 信報

發展商選擇發展較細型住宅單位是適應現時香港市況。市場需求受政府政策主導, 三項不同的印花稅及相關稅率,加上銀行按揭要求等皆令換樓之意欲大幅萎縮。金額較小的單位受到追捧, 自有其樓按負擔及交易成本優勢。而政府新推土地限量/限呎安排,令未來住宅單位平均呎數較近年新落成單位細小近乎肯定。

發展商在多年前决定在大型住宅屋苑興建細小開放式住宅單位究竟價值何在?長實(00001)位處大埔之嵐山住宅發展項目以「1+親」套裝式發售大型單位及相連開放式單位, 引起市場廣泛注意。項目第一期開放式單位共有196個,約佔總單位數目兩成,實用面積介乎177至195方呎。售樓書圖則顯示有關開放式單位皆處於三房單位旁邊;方便與之合併使用。值得留意的是第一期項目並沒有一房單位設計,其餘單位皆為兩房或以上設計。

此等開放式單位設計早於2011年8月前已定案,屋宇署資料顯示項目於此時期動工。發展商似是將原來大型單位一分為二創造了開放式單位及鄰近之三房單位。此等設計彈性有利開放式單位與鄰近之三房單位一併出售或各自出售。以現時市場反應觀察,其已有效捕捉市場的購買力。開放式單位與旁邊大單位價單呎價相去不遠,但前者之位置及景觀應皆不及後者。

開放式單位皆有浴室,部分更有獨立廚房。售樓書資料顯示此等單位皆沒有提供雪櫃、 洗衣/乾衣機,煤氣煮食爐以及抽油煙機等設備。這令有關單位獨自使用有其掣肘,但就減輕有關單位之建造成本,自有其重要貢獻。有關開放式單位單獨出售之安排尚待發展商公布。單位會否附有不同之家庭電器,定價如何以及市場反應,仍有待觀察。此等開放式單位供應對增加整體住宅單位供應數目大有裨益,有助政府達成其住宅單位供應目標。隨着細單位供應預期成為發展主流,較大型之單位供應將相應減少。以往由現樓轉換新樓以求增大居住面積的需求可以預見將受到大單位供應減少所限制。在此等換樓意欲放緩之情況下,有關二手樓之交投,相關之地產代理及裝修服務等自然蒙受不利影響。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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