按官契 批圖則

2014年8月25日 天圓地方 信報

本港物業發展要符合官契規定。地政總署署長根據官契,負責審批建築圖則。審批時間過長,標準不透明,與建築物條例不協調的情況是以往經常聽到的怨言。地政總署在8月4日公布兩份有關審批建築圖則之作業備考,這對紓緩有關問題應有顯著幫助。

發展商及測量師憑官契條款評估發展潛力及計算地價。自政府取消勾地表制度改為按季推出地皮招標後,眾多不同發展商從這途徑獲得發展用地,包括本地及外地發展商。清晰審批指引可減少發展商要透過反覆更改設計才能獲批麻煩,這有助減省發展時間延誤、建造成本以至政府審批成本。發展商亦可及早決定要否為其發展申請更改有關官契條款以及其補地價影響。

若將這兩份新公布作業備考與其所取代有關作業備考作比較,便可看到近年物業發展一些主要變化以及官契審批所帶來掣肘。作業備考編號3/2014關於「設計、布置及高度條款」(下稱「新設計作業備考」)。作業備考編號4/2014關於「須計算及不須計算建築面積」(下稱「新建築面積作業備考」)。

商業地棄設計布置條款

新設計作業備考取代1999年公布之同名作業備考。舊設計作業備考涵蓋覆蓋率、樓層高度、樓宇高度、車位配置及高度、樓宇外部裝飾及外觀等範疇。新設計作業備考對覆蓋率(包括處理環保設施如露台、工作平台以及玻璃幕牆等)、樓宇高度、高支柱構築物等題目作最新解釋。亦引入新規定包括填土深度、轉移層厚度、牆身高度等。而樓層高度及車位配置等在新建築面積作業備考有更詳細交代。地政總署亦於今年2月引入優化措施,在新商業用地賣地條件不再加入「設計及布置」條款。於2月開始招標之長沙灣商業用地應為首幅此等土地;但當中有興建政府設施要求,其設計受有關限制。現正招標的中間道商業用地亦不含設計及布置條款。此措施可省卻是項設計及布置審批程序,令用地能盡早進入興建樓宇施工階段。這對政府地價應有裨益,亦有助商業樓面面積早日供應予市場。若此等優化措施能加以推廣,這對善用發展土地有積極意義。

新建築面積作業備考取代2011年公布之同名作業備考,同時亦取代了另外3份有關之作業備考,其公布年份分別為2002年、2000年及1999年。新建築面積作業備考共有41個段落,較舊有作業備考多22個段落。新建築面積作業備考對舊有事項作出最新解釋,包括樓層過高高度(一般而言,分層住宅單位不逾3.5米可為政府接受)及平台面積等。新加範疇有多項,包括︰(1)3面圍住之開放平台/花園/天台/陽台,(2)户外游泳池(6個段落),(3)開放樓梯作為住宅單位/屋宇之主要通道,(4)多層大層之頂層私人/公用樓梯(3個段落),(5)環保設施,(6)窗台及冷氣機平台,(7)天篷,(8)酒店後勤設施及(9)康樂設施等。新建築面積作業備考針對會否跟隨建築事務監督處理建築面積的裁定說明,亦指出部分樓宇設施面積可否經修訂官契條款而得以豁免計入建築面積。

這等新增解釋及細節反映依據官契規管發展設計及建築面積計算是何等細緻。這亦解釋為何適時及詳細公開指引對香港物業發展市場極其重要。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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