露天地方的建築面積

2014年9月8日 天圓地方 信報

物業發展內沒有覆蓋的地方在何等情況下被計算為官契所訂建築面積是發展商一個重要考慮因素。在官契建築面積有上限及興建有蓋與無蓋地方同樣要被計算為建築面積的情況下,發展商自然傾向選擇興建有蓋地方,因其能產生更高經濟收益。作為官契業主的政府可利用計算或不計算為官契建築面積之權力,鼓勵或抑止發展商興建有關的地方及設施等。

地政總署上月公布之建築面積作業備考(編號4/2014)顯示可計算為官契訂定建築面積的地方及設施種類繁多。以其列舉的地方及設施作考慮, 除非官契註明或地政總署署長行使其酌情權不作計算,建築面積幾近涵蓋所有有蓋及無蓋之建築物面積。若以露天的地方及設施而言,便包括開放平台/花園/天台/陽台;光井/庭院;户外游泳池及户外樓梯等等。

作業備考說明甚重要

官契之建築面積定義應如何詮釋,要看有關條款之詳情。但對新近批出及將要出售的政府土地而言,此作業備考所說明處理建築面積的做法對土地買家顯然重要。

作業備考指出多類露天地方,儘管其已獲得建築事務監督根據建築物條例所賦予之權力豁免計算建築面積,但地政總署署長依據官契有權將有關地方之面積算入官契所訂之建築面積。當中大部分做法針對住宅/屋宇發展,署方亦着意有關地方會否成為私人獨用還是整項發展之公用地方。

要抑止發展的例子包括(1)户外露天樓梯。此等樓梯作為住宅單位/屋宇的主要入口,從而令到其不用設在住宅單位或屋宇內以達至減省建築面積之效。(2)三邊或四邊被包圍的天井空地,因其可能被濫用。

另一些例子顯示在符合某些條件下,如在大廈公契內被指定為公用地方,設計要求、數目及面積比例等,署方亦可豁免有關面積:(1)私人游泳池;(2)三邊被包圍的露天平台/花園/天台等;(3)在不計建築面積建構物上之平台面積作私人平台/花園之用。

三類建築可獲豁免

近年市場興起建造特色住宅單位,其附有露天地方及設施是吸引買家的亮點。有關單位造價顯著高於同發展內的一般單位。發展特色單位創造了價值。基於作業備考的說明,在新批土地上創造露天私人空間要符合多項要求。有關的特色單位供應預期會受到制約,發展商所願意付出購買政府新批土地的地價自然要作相應調整。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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