北環線與新界東北發展

2014年9月22日 天圓地方 信報

鐵路網絡及其運載能力對土地發展起關鍵作用。上周公布的《鐵路發展策略2014》建議7個新項目,預期最先建造的是北環線及古洞站(下稱北環線)。

北環線為一條大型跨區鐵路線,將連接現有西鐵線的錦上路站及東鐵落馬州支線增設的古洞站,全長10.7公里。

新界東北新發展區計劃發展模式以鐵路為主,規劃把高密度住宅及商業發展集中於古洞站的500米範圍內,這等發展在落成後,預計將容納古洞北新發展區約八成人口,相等於8萬多人。鐵路網絡支持高密度發展,亦創造土地價值。

北環線的建造及落成時間亦以新界東北新發展區計劃為主要考慮,預計開始建造及落成年份分別為2018及2023年,但新界東北新發展區是否可趕及在2018年展開建造工程,以及首批居民可否在2023年遷入,仍是未知之數。

北環線的落實還有眾多變數,包括詳細規劃階段進行的技術和財務研究,公眾諮詢反應,以及周邊地區(凹頭、牛潭尾及新田)和延伸地區(如粉嶺北、坪輋等)的發展潛力等。

建議的7個新增鐵路項目總長34.8公里,初步成本估算約為1100億元(按2013年價格計算),其整體經濟內部回報率估計約2%。這個回報率估算主要反映有關項目的營運期內市民所節省的行程時間及相鄰道路獲得紓緩的情況等;有關估算結果反映鐵路運輸單以其獨自的經濟考慮並不易為。

北環線初步成本估算為230億元,或每公里鐵路成本約21.5億元,其他建議的新線每公里鐵路成本介乎23億至40億元不等,北環線每公里鐵路成本較低,應與其興建主要以高架橋方式進行及項目只設古洞站有關。

值得留意的是,古洞站將有兩個站台,分別供落馬州支線及北環線使用,兩個站台將由換乘通道連接。

北環線與新界東北新發展區計劃息息相關。新界東北新發展區計劃早前總成本估算應逾1200億元(按2012年價格計算),加上北環線成本,再考慮到建造成本持續上升,同時土地價格回落等因素,未來推動新發展區的財政考慮將更具挑戰。

政府提出研究北環線鄰近地區的發展潛力是務實的,預計研究將考慮利用鐵路站附近地方作高密度住宅及商業等發展,這所能產生的土地價值及經濟效益有助促進鐵路網絡建設,有關土地的權益由政府或私人所擁有將是影響計劃財政效益的重要因素。

劉振江

仲量聯行國際董事

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