逆權管有規則改革

2014年11月3日  天圓地方 信報

法律改革委員會自2006年起就「逆權管有」之課題進行研究,並於2012年年底展開諮詢工作。逾8年時間之努力反映在上月發表之報告書,當中包括8項主要建議。其中關於在港設有註冊業權制度時,單憑逆權管有不應足以令註冊產業的業權終絕,最為市場關注。其原則為業權巳註冊的土地擅自佔地者只可在連續逆權管有該土地10年後才有權申請註冊。註冊擁有人會獲通知擅自佔地者已提出申請,並可對申請提出反對。

香港現時所實施的物業轉易機制,仍根據《土地註冊條例》而設的文書(契據)註冊制度。而這是以管有為業權基礎。雖然《土地業權條例》早於2004年在立法會通過,政府仍就條例進行檢討。換言之,要落實土地業權註冊以及報告書之「通知」制度建議亦未有時間表。

逆權管有法庭案件數目近年有所增加。逆權管有是以《時限條例》為基礎取得業權,收回私人土地的訴訟,不得在訴訟權產生的日期起計滿12年後提出。報告書提供自2002至2013年有關案件(包括上訴)之一些統計數字。案件總數為180宗或平均每年15宗。而2013年就有36宗,為總數20%。市區與新界土地分別佔總數約29%及71%。以法庭裁定作區分,擅自佔地者勝訴及業權擁有人勝訴,分別佔總數約39%及52%,其餘個案被歸納入為不適用,其原因包括沒有最終裁決,或擅自佔地者本身亦是真正擁有人等。有關統計數字,並未包括有多少個案是要依賴法律援助,而得以進行,亦未有所牽涉土地之面積或價值。

擅自佔地者勝訴機會低

逆權管有檢討小組委員會主席預料當報告書「通知」制度實施後,擅自佔地者勝訴的機會愈見渺茫。這自然會令有關訴訟數目減少。究竟報告書為何並未建議在現行契據註冊制度加入此「通知」安排? 報告書顯示,在諮詢期內香港律師會曾表達有關建議,「通知」制度(經若干修改後)應盡快施用於現行的非註冊業權制度。香港大律師公會認為,應等到註冊業權制度實施時才予以落實。法律改革委員會指出有關「通知」安排若在現行的非註冊業權制度推行,後果並不理想。有關考慮包括「通知」安排實際上在會剝奪擅自佔地者確立逆權管有的機會,以及可能的地界糾紛令所製造的問題可能會多於其所解決的問題。

在有關「通知」制度建議落實前,面對較高逆權侵佔風險業主,例如農地業主,究竟如何可減低有關風險?經常巡查土地,趕走佔用者或與其簽訂租約以約束佔用情況皆是實際工作。

劉振江

仲量聯行國際董事

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