補地價仲裁的估值日期

2014年11月17日 天圓地方 信報

政府於10月24日公布補地價仲裁先導計劃實施框架,並即時起試行兩年。發展局局長其後撰文(「局長隨筆」)對實施框架作扼要說明。政府就推行計劃邁出重要的第一步。計劃能否有效吸引發展商進行仲裁,還要看實施的細節及市場反應。

現行的補地價制度以政府作為地主收取修訂官契「前」和「後」的相關價格差額為基礎。發展商決定何時補地價是發展項目能否獲利其中一個關鍵。仲裁協議的估值日期對補地價金額釐訂是以極為重要。

目前實施框架所附錄的仲裁協議重點概要(英文版本)指出,估值日期為仲裁庭首次成立的日期或其他根據仲裁協議所訂的日期;政府在7月提交立法會發展事務委員會的文件則指出,估值日期為仲裁庭首次成立的日期。這項改變會如何影響發展商申請仲裁的意欲?

參考政府7月份的文件,其中提及倘若在仲裁期間,仲裁庭認為需要偏離指定時限作出裁定,則應提供理據並徵求仲裁雙方同意;視乎能否就延期達成協議及延期時間,仲裁雙方亦可能需要保留對估值日期作出相應調整的權利,以反映未能預見的延期。這等安排讓申請人保留對估值日期的決定權利。

現行實施框架指出,有關估值日期可根據仲裁庭指示延期而作相應調整。仲裁庭要在仲裁庭首次成立後的10周內作出裁定,但有權根據仲裁協議所訂條件作出延期。第一個延期最長為期4周,估值日期不變;這應為如要處理口頭聆訊所需時間而設。其後,仲裁庭有權再作延期(即超過原先自仲裁庭首次成立後起計的14周),但每個此等延期不得超過14周;但有關執行估值日期將被改為作出此等延期決定的當天計算。此等延期皆要在有不尋常情況出現後以支持延期是需要的。

當估值日期有變,仲裁庭要讓仲裁雙方有機會交換及向仲裁庭提供適時的補地價評估及市場證據。實施框架並未指出不尋常情況的例子,未知政府政策改變,以及市場急速轉變等情況是否符合有關規定。

「局長隨筆」並沒有就這項細節改動安排作說明。參考地政總署署長於7月在立法會內就梁美芬議員對仲裁時限的提問所作答覆或許有些線索。有關的發展事務委員會會議紀要顯示,當局所估計的10周時間是基於樂觀的假設,即有關個案相對簡單,適合按「只以文件為依據」進行程序,另有其他個案所需的時間可能較長。若基於新近預期仲裁時限較原先估計長,再加上政府一向以現在市價計算補地價的政策,有關改動背後的考慮大概離這不遠。

以現行安排,估值日期可因仲裁庭的決定而推遲及變得不確定。在申請人要接受有關規定情况下,發展商申請仲裁的顧慮應會增加。

劉振江

仲量聯行國際董事

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