推動良好租務做法

2014年12月29日 天圓地方 信報

長遠房屋策略文件提出政府將繼續與相關機構合作,加強公眾教育,推動良好的租務做法(例如簽訂租約)。在私人住宅租務市場,究竟沒有簽訂租約(或以口頭方式作協議)的現象有多普遍?

根據政府統計處的綜合住戶統計資料,2014年第一季共有32.7萬個獨租租戶。若與2004年相關數字22.2萬個相比,租戶數目上升超過10.5萬多個或47%。參考差餉物業估價署公布2012/2013年及2013/2014年兩年之住宅新租出或重訂協議通知書(表格CR109)數目,分別為5.1萬及5.15萬份。這等通知書提供租約詳細資料。以香港住宅租約一般為期兩年計,署方於兩年內處理的通知書數目約為10萬份,僅為整體租戶數目約30%。長遠房屋策略文件顯示,根據2014年有關住屋狀況的主題性住戶統計調查的初步估計,約有7.56萬住戶居於有可見間隔物的分間樓宇單位,或俗稱「劏房」;報章引述政府消息人士指出,有關估計是建基於5000個樣本,這樣本數目小於估計住戶數目的7%。這些數字顯示政府未有較充分的數據讓其能掌握市場的現況及變化。

有報章報道指有受訪問人士聽聞有劏房業主跟租戶說,不簽租約,慳回幾百元,即業主可隨時加租。不簽訂租約對業主與租客的誘因分別為何?對業主而言,尤其是關於租短期約,這有助減省成本(包括簽訂租約成本、厘印費以至其他稅費);對租客而言,其不受明文租約束縛,可隨時搬離有關物業。

通知書具法律效力

根據業主與租客(綜合)條例的規定,除非差餉物業估價署署長已在指定通知書上(表格CR109)批署,否則業主或主租客無權採取法律行動,以追收有關租賃協議下的租金。通知書的批署顯然對業主有重大經濟價值。法例亦訂明業主只要在租賃協議訂立日期起計一個月內提交有關通知書,毋須繳交任何費用。如未能在此限期內遞交通知書,則須遞交費用310元。有關金額數目細小,對業主並未能構成壓力以在限期內遞交通知書申請批署。在現實環境,業主或主租客或許只在租客欠租的情況下,而又想以法律行動追租,才真正需要獲得批署。

在眾多住宅單位業主不遞交表格CR109予差餉物業估價署的情況下,政府可考慮哪些做法加強其掌握住宅租約資訊之能力?增加有關表格遲交的費用或許對業主遞交表格之意欲起到積極促進作用; 類似印花稅條例對過期打厘印的罰則安排(逾期一個月,雙倍厘印費;逾期一至兩個月, 四倍厘印費;其餘情況,十倍厘印費)值得參考。適時及廣泛的租務資訊對政府掌握市場變化,以及製訂有關租金指數皆極有幫助。

劉振江

仲量聯行國際董事

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