設立農業園建議

2015年1月12日 天圓地方 信報

食物及衞生局和漁農自然護理署去年底推出新農業政策的諮詢文件,其中關於探討設立農業園的可行性最受關注。這個建議對規劃作農業的土地利用有積極意義,有利香港整體持續發展。

農業園的建議土地面積約70至80公頃,主要作蔬菜及花卉栽種用途。據報章引述局長介紹,預計農業園每年可增加價值2億元及四分一的本地菜產量(約4000公噸)。

利香港持續發展

2013年本港蔬菜及鮮花的產值約2.56億元,菜產量約1.63萬公噸。以農業園預計產值約每公頃土地每年250萬至290萬元計算,這遠高於現有香港作蔬菜及花卉栽種土地的平均年產值約每公頃59萬元。若與新加坡農業科技園作比較,其蔬菜耕種及花類用地的土地面積分別為116及283公頃,香港農業園規模相對細小;農業科技園一個例子顯示,有關5個農場平均每個面積約1.5公頃,產出為每年每公頃土地192公噸葉菜。香港目前平均的菜場面積細小(約0.16公頃),而年產量只約為每公頃土地55公噸。

這些數字反映在政府投入大量資金及引進新科技,另加上整合耕地及租地條件等情況下,香港農業園的農產品產值及產量有大幅上升的空間。這將有利農業持續發展,令有志於農業的人士增加機會。

考慮到有關土地要實際適合耕種及符合城市規劃相關用途,預計大部分土地為私人擁有。政府若要收回此數額的土地並作賠償,局長預計金額可能高達70億元(或每方呎土地逾800元);政府亦要投入資金作基建設施(包括道路、灌溉、排水、排污及供電等)。漁護署亦要加強人手作日常營運管理包括租務,協助農業發展等。

農業園的用途及產值制約租戶所能繳付的租金。以局長預計,每月每方呎土地產值約2至2.2元;產值在扣除人工及其他成本(包括器材折舊)等,剩下來的方可作租金之用,這只能為產值的小部分。農業園土地租金回報相對政府投入資金及資源預計微小,只能為整項建議其中一個考慮因素。

農業園將出租適宜耕種的土地予農民。其中一項重要功能是接收因政府的土地發展計劃而須覓地復耕的合資格農民,這顯然有助社會對新界土地作發展用途達成共識,釋放合適的土地潛力,以供發展或農耕等不同用途。現在古洞北規劃有約37公頃自然生態公園用地,另公園南北兩面共有約45公頃土地作農業用途,合共面積約82公頃,皆可供耕作用途。以2012年時發布新界東北新發展區資料作參考(除古洞北及粉嶺北,當時尚包括坪輋/打鼓嶺),區內常耕農地約有55公項,其中約22公頃將受發展影響。以此觀之,農業園要預留可觀數量用地以容納現在新界東北的農戶(包括業主及租戶)。

租約安排屬關鍵

政府就租約條款提供建議,包括標準租約、5年期並可予續租、使用及轉讓限制,租金將參照耕種農地的平均市值租金釐定並按年調整等。

租約安排對整個農業園運作起關鍵作用,要詳加考慮用家意見。

租期值得考慮加長或縮短,相關因素可包括租戶性質(現耕業主/租戶)、土地面積大小、投資金額及回本期等等。租金亦可在期內訂明不作調整,以減少行政成本及不穩定因素。年度生產計劃的法律效力亦要清楚說明,不要過度約束農戶的創造力。續約安排包括年期亦宜詳加說明。現在政府搜集所得大概平均市值租金資料,亦宜公開讓農戶及市民知悉,讓整個諮詢更有效益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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