酒樓餐廳付租能力

2015年2月9日 天圓地方 信報

酒樓餐廳等食肆的付租能力,取決於營業收入。參考三間在港上市之食肆集團包括稻香集團(00573)、富臨集團(01443)及翠華控股(01314)近年財務資料,當中租金及相關支出佔收入比例皆呈上升情況。

稻香由2011年7.3%上升至2013年7.9%。富臨由2011/12年度11.8%上升至2013/14年度13.5%;翠華控股同期由12.6%上升至14.2%。其中,稻香及富臨選擇租用樓上舖,與業主訂立較長期租賃協議,富臨全線餐廳位處香港,租金佔收入比例較稻香為高(後者內地店舖數目佔約三成);翠華多選擇街舖,租金支出比例在三者中最高。

據統計處資料顯示,全港食肆的總收益由2011年893億元持續上升至2013年970億元,或平均年增長率4.2%;2014年臨時數字為1003億元。2011年至2013年普通食肆牌照數目由8561間上升至8926間,或平均年增長率2.1%。以市場所見,香港的食肆有更多不同選擇,有利港人口福;但從食肆經營者角度來看,新加入者令競爭加劇,期內平均每間食肆的收益增長率亦低於整體食肆收益增長率。

自由行政策令零售商較食肆經營者有更高能力追逐位置優越的舖位。

差餉物業估價署公布的私人零售業樓宇平均租金資料顯示,2011年至2013年期間,港島、九龍和新界零售物業租金升幅平均每年為9.3%、9.2%和6.4%,數字明顯遠高於同期食肆之收入增長,食肆要持續經營自要求變。

對租用物業經營者而言,要繼續使用原有物業,租金支出增加自難避免,這會對經營利潤構成壓力,縮細使用面積為積極應對之策,就大型酒樓食肆而言,這等轉變極為明顯。對擁有自置物業之經營者,其可免受租金上升衝擊,著名食府福臨門酒家過往三年財務資料顯示,其收益由2011/12年度約1.74億元,下調至2013/14年度約1.58億元,但除稅前溢利與收益比較卻由24%上升至26%,這應與其擁有自身經營舖位有關。若對以上多個飲食集團業績作詳細比較,對其自置物業及經營物業的租金支出要有適當考慮,例如除稅前溢利要加上租金支出方與收入作比較。

就商場物業而言,佔用較大面積食肆仍面對巨大租金壓力。商場業主在考慮提升自身物業價值時,很自然便會細看這些面積以求發掘機會。

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