九龍東配套須提升

2015年2月23日  天圓地方 信報

政府正努力開拓九龍東為另一個核心商業區,最新的概念總綱計劃4.0,反映自2011至2012年度《施政報告》有關起動九龍東所取得進展及多項新措施。九龍東成功吸引眾多發展商及投資者發展新批地皮,以及活化舊工廈作商業用途,亦成功吸引跨國金融機構購入新建商廈。這等良好形勢自然加強當局對該區發展前景的信心,但區內的交通暢通程度,以及配套設施包括餐飲及酒店發展仍須關顧。

自2011年中起計,政府在區內售出六幅商業地塊,可建樓面面積約4.2百萬平方呎, 地價收益逾210億元。於上月售予領匯(00823)及南豐的地皮,創出每方呎逾6600元樓面地價新高。這地皮的批地條件並沒有限制分散出售條款,有別於早前售予太古地產及豐樹產業的兩塊區內地皮。當局並沒有公布改變原因;而這決定透出的訊息可解讀為包括:(1)當局認為區內已有足夠由單一業主持有供出租樓面,以吸引大型租户(約1.2百萬平方呎受限售規定約束)。(2)大面積用家購買需求殷切,地契不需要設售賣限制;過去兩年會德豐地產分別以45億元售出區內海濱道One Bay East西座辦公樓予宏利人壽(00945)及以54.25億元售出東座辦公樓予花旗集團。

概念總綱計劃以行人「易行」為其中一個主要策略;新加進「聰明城市」策略,以科技增加人車的流通,可預期提升商業區效率。現時區內多條道路備受各種上落貨及停車等候活動所困擾;若然此等阻塞活動能由巿場力量調節(例如作工業及/或貨倉地廠由零售,餐飲及服務業所取代),這對整區發展將有所裨益。

餐飲酒店發展惹關注

此外,當局建議高架雙向單軌鐵路以九龍灣站為起點,連接啟德發展區,並以觀塘站為總站;這等路線安排並非直接聯繫觀塘與九龍灣兩區。隨着新建及活化商廈陸續入伙,區內商業用戶往還兩區活動可以預期增加,這需要有效率運輸服務,以滿足此等需求,有關策略宜盡早讓區內人士知悉及參與制訂。

商業區內餐飲及酒店發展安排是另一個值得關注的策略。在辦公樓內及附近,是否有足夠及合適餐飲服務滿足新進駐人員?啟德區一帶酒店位置及將發展多家酒店定位及設施是否能有效服務區內發展?當局值得就這些環節盡早進行深入市場研究,察看發展趨勢及多項相關監管制約,並制訂合適策略提供有利營商環境,為商業區創造價值。

劉振江

仲量聯行國際董事

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