補價貸款擔保計劃的商機

2015年3月9日  天圓地方 信報
財政司司長在預算案宣布按揭證券公司(按證公司)正研究推出新的補價貸款擔保計劃(新計劃),協助居屋及夾屋等資助房屋流轉,增加租盤供應。新計劃引起廣泛關注,包括助長炒風、業主可能獲得雙重資助等顧慮。由於計劃預期在第四季推出,現在只能以已公布的初步構思資料作討論;其中預期租盤供應數目、按證公司及業主的經濟考慮,皆值得留意。 申請年齡限制 新計劃初步構思參考現有的安老按揭計劃,貸款只限作補地價用途,參與新計劃的業主在補地價後不須還款,貸款利率及保費以複利形式滾存,按現行利率為P-2.5%計算,利率為2.75%,保費為1.25%,合共4%。有關單位只能出租,如出售或單位轉名,須即時還款,如業主過身,即由遺產繼承人還款,或將單位出售;如售樓所得不足以繳清累積貸款,差額由按證公司承擔。 按證公司近年的按揭保險計劃新取用貸款金額大幅下滑。2010年的新取用金額逾400億元為近10年高峰,其後逐步下降至2013年的133億元。按證公司開拓新服務賺取利益是營商之道。新計劃最大的挑戰是,如何既能吸引業主投保又同時有效管理貸款連滾存利息及保費超逾出售單位價格的風險。這等風險與借款人在生的年期有重要關係,年期愈長自然對按證公司愈不利。目前安老按揭計劃最低申請年齡為55歲,新計劃首要研究申請人年齡限制究竟可以定到多低?其他問題尚可包括貸款金額相比樓價可有多高,資助房屋主要維修、保養及重建等問題。 報章引述按證公司總裁表示有信心3年內可批出1萬宗申請,即為租賃市場提供1萬個單位。全港約有25萬個未補地價的居屋單位;倘若新計劃能如預期般成功,自然對紓緩租住需求有明顯幫助。參考現有的補價貸款擔保計劃,其於2010年推出但反應未如理想;現有計劃與傳統按揭貸款相若,須分期償還本金及利息予銀行,亦有供款佔入息比率限制。資料顯示,2014年居屋補地價宗數只為1048宗。再參考現有安老按揭計劃的進展,自2011年計劃推出及2012年底作優化後包括將借款人的最低年齡由60歲降至55歲,已審批申請為數只有700多宗。這兩組數字顯示,新計劃在實施細節上要極具吸引力以求產生預期的需求。 業主使用新計劃取得的優勢包括期內不用還款,單位運用彈性增加,包括出租及出售;但與傳統按揭貸款相比,增加的成本不輕,包括一筆過最初貸款額2%的保費及貸款期內欠款的保費。 利息複利滾存 若業主補價是以長線收租為目的,更要注意有關按揭貸款、利率及保費等是以複利滾存。舉例樓價333萬元,貸款額100萬元(即約為市值三成折扣率),以上述利率加保費4%滾存10年,欠款金額將增至148萬元;若滾存30年,金額便擴大至324萬元,與原先樓價相若。利率變化及複利在較長時間所產生的效果對業主在單位內擁有的價值起重大影響。業主亦要注意租務上的風險及管理支出等(包括空置、佣金、日常維修及大廈維修),以及參與計劃可能帶來的掣肘,包括加按限制。 財政司司長經常提醒市民要注意美國加息的可能性及其對樓市的影響。有關資助房屋業主自當小心選擇合適其需要的借貸計劃;就補地價而言,入市時機屬極為重要。 劉振江 仲量聯行國際董事
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