大屋與大大屋 地價誰高

2015年4月13日 天圓地方 信報

業主透過物業發展創造價值,但官契限制條款往往是發展過程所遇到最大的挑戰。近期有兩宗修訂官契的個案,可讓讀者更認識修訂官契之現實。兩宗個案的地盤面積及城市規劃准許發展密度皆近似,同作私人住宅發展, 但發展方向卻截然不同。首宗個案由原官契准許的一所大屋「拆細」更改為可作多間房屋或單位;第二宗個案卻把三個原可分別使用之相連屋地合併作為一所大屋之用。兩宗個案皆須向政府繳交可觀的補地價。

首個案為港島山頂道20號,佔地約2.58萬方呎;城市規劃准許發展密度為0.5倍,這限制發展面積約為1.29萬方呎。修訂官契申請由原來准許的「一間房屋」(one house)變作私人住宅發展;若參考業主於2011年年底取得的建築圖則批准,其發展意圖為4幢房屋,或平均每間房屋逾3200方呎。個案於2014年3月以「修訂書」形式完成,補地價約為2.865億元,每方呎樓面補地價約為2.22萬元;若加上2010年年底的購入價7.5億元,總樓面地價每方呎逾8萬元。

兩個案比較 合併需時久

第二個案為九龍塘窩打老道145號及約道2號,有關土地相連,面積共約3.11萬方呎;城市規劃准許發展密度為0.6倍,這限制發展面積約為1.87萬方呎。窩打老道145號面積約1.13萬方呎;官契限制不可在原有之「一間大宅或住宅房屋」(a messuage or dwelling house)再加建其他房屋;業主於1992年以2400萬元購入土地。約道2號面積約1.98萬方呎;官契限制在原有的「一間大宅或住宅房屋」,可加建不多於一間住宅房屋。土地註冊資料顯示,該土地一直由與政府簽訂官契的公司持有,報章報道指該公司股權於2004年以1.05億元轉讓予持有窩打老道145號之相關人士。業主於2007年5月為發展而使用分割契(Deed Poll)把約道2號之土地分為A段及餘段,面積分別為0.85萬方呎及1.13萬方呎,另餘段有被列作三級歷史建築之房屋。

第二個案於2015年2月以兩份「不反對通知書」形式完成修訂,補地價金額合共7000萬元。修訂後之官契容許根據於2014年4月建築事務監督核准的圖則發展跨越有關土地之單一建築物,用途為私人住宅。有關修訂之有效期以建築物的使用限期或官契租期較短者為限。因官契所載之核准圖則仍未公開,有關房屋的面積未能確定;早於2009年8月,有關業主已取得核准圖則於上述土地加建住宅,涉及面積約1.26萬方呎。上述補地價如以最大發展面積約1.87萬方呎作分析,每方呎樓面補地價約為3700多元。假設該三幅土地(介乎0.85萬方呎至1.13萬方呎)皆能各自發展至0.6倍之密度,有關房屋面積將分別逾5000及6000多方呎;合併三間獨立地段之大屋為一間逾1.2萬呎的大大屋,亦須付上可觀之補地價予政府。

這兩個發展個案,對反映修訂官契所遇到的挑戰具有代表意義。以時間而言,首個案從簽訂土地買賣合約至修訂官契協議歷時逾3年;而第二個案若從分割契日期起計,時間幾近8年,若從購得相連地之2004年起計,更幾近11年。以補地價考慮而言,土地發展不論由逾萬呎的大宅改為多間數千呎之房屋,或由多間數千呎的房屋合併成逾萬呎之大宅,有關官契租客皆要繳付可觀之地價金額予政府。有求的一方,自然要付上代價。

劉振江

仲量聯行國際董事

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