增加私人租住單位

2015年6月2日 天圓地方 信報

英國與香港同樣受到房屋供不應求問題困擾。購買居所對很多英國人也是遙不可及,而租住私人房屋是數以百萬計英國家庭滿足居住要求的辦法。

在上月英國大選中落敗的工黨在競選期間提出租務管制建議,並以「對租戶更佳的交易」(A better deal for renters)為題;有關政策擬以立法規管私人住宅租務市場,包括:①把市場上一般為期6至12個月的短期住宅租約延長至3年;②在簽訂新租約後,租期內每年的租金調整以通脹率為上限。

這等建議招來保守黨及收租業主團體的抨擊,論點包括政策將帶來混亂,推高租金及毀滅住房投資,從而導致租住房減少及住房質素下降。

人口增長是推動房屋需求的主因。英國人口在2005至2013年之8年間增加約370萬,至6410萬,平均每年增幅為0.7%,略低於香港在2010至2014年期間的0.8%增速,此4年內香港人口增加約22萬至2014年中的724萬人。

香港與英國的私宅租務市場佔整體房屋市場比率亦相近;惟有關比率計算基礎有別。香港於2013年私人市場租戶數目為32.7萬,約佔家庭住戶總數241萬的14%。根據上述英國工黨有關政策文件資料,約900萬英國人(包括130萬個有孩童的家庭)租住私人房屋,其中約半數租客年齡超過35歲,相比全英國人數,百分比亦約為14%。

英國主管房屋及規劃的部長在皇家特許測量師學會於去年9月出版的私宅租賃市場作業守則內指出,政府致力建設一個更大及更好的私宅租賃市場。私宅租賃市場對整個英國房屋市場提供極具價值的彈性,皆因愈來愈多市民出於自身選擇決定租住物業。政府承諾減少過度干預此市場,因其相信干預將推高租金及減少租客的選擇,其採取的措施包括為租客創造更多選擇的專業服務及高質素房屋,有關行動包括提供融資供興建達1萬個供租住的私人房屋。該部長亦表示,大部分租客皆滿意其業主的表現,以及大部分業主及租務代理提供良好服務。想其應有相關調查結果支持此論點,香港政府值得考慮促使此等研究進行讓決策者及市民更能了解市場現況。

目前香港私宅租住需求強大(有工廈單位被非法改裝為劏房作居住用途),政府宜把注意力從應付租務管制的訴求,轉移為如何增加私人租住市場的單位供應,讓租戶有更多選擇,包括更優質的單位,這對身處市區內的劏房戶尤為重要。

現在位處於規劃作住宅(戊)類的工廈有可能成為一個有效的供應來源,此等區域內土地在取得規劃許可後可發展作住宅;而現在工廈活化政策並不包括此等住宅(戊)類用地。倘若政府願意推出一個新活化工廈政策容許位處此等規劃地帶的工廈作出租住宅用途而不需要補地價,這對吸引資金流入此等工廈作大型改裝及提升其質素供居住應起積極作用;另一方面亦促進住宅(戊)類地帶,改變成為住宅區。

劉振江

仲量聯行國際董事

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