提升新界土地營運效益

2015年6月15日 天圓地方 信報

新界土地運用往往受到規劃用途、土地業權分散、官契限制,以及不配備基礎設施,諸如公共道路等約制。報道指落馬洲邊境附近擬建購物城的土地有租客在租約期滿後拒絕遷出,有關土地現作貨櫃車及維修車場之用,但租客未能找到合適搬遷地方。這反映新界土地業主收回出租土地可遇到的麻煩,亦突顯貨櫃、物流及汽車維修等不同行業尋找合適土地作營運使用的困難。

眾多新界土地使用者並沒有依足官契、規劃大綱圖以至建築物條例所訂下規定。地政總署、規劃署及屋宇署不時就此採取執行官契條款及法律等行動。

部分使用者在明知犯規情況下,仍選擇經營業務,自有苦衷,這在於尋找合適土地及滿足各樣規定實有極大難度,在計入可能罰則情況下,仍有足夠經濟誘因持續經營。

如何可倡導此等經營活動符合法例及官契規定,包括遷往已規劃作配合其用途的土地作發展?以下三個環節值得考慮:1.政府積極投入建設合適道路及基礎設施,在必要時收回私人土地;2.就農地上興建臨時建築物訂出有關補地價/豁免費用標準收費;3.出租新界政府土地配合選定經濟活動,並訂立有關申請安排及租金標準。

規劃及創造道路配合規劃意向由政府處理,較市場更為有效。現時很多新界土地連接往公眾道路通道及位處私人土地,此等使用安排若沒有合適地役權配合,容易引起糾紛。以元朗錦繡花園一帶有不少露天貨倉及物流中心為例:2009年錦繡花園業主抗議重型貨車經常佔用錦繡花園大道影響居民出入,政府及後在錦壆路及文苑村作擴闊及拓展新路供車輛經繞道進出當區。收地規模約19.6萬呎,工程費用約1.24億元;自2010中收地起計,項目耗時3年。新路改善居民安全,亦為貨場提供更佳的運作環境。

在農地上興建臨時上蓋,以應付如作倉儲之用,須要符合規劃意向,並向政府繳付豁免官契限制費用。有關費用若能以標準費用形式公布,並適時作調整,自當減省市場用家對收費不確定的憂慮,而政府本身土地行政成本亦應下降,有利市場自行運作,讓用家購買及/或租用私人土地,以促進政府位處新界閒置土地作短期出租及提升使用率。這有利增加政府定期租金收入,減少被佔用情況,而租用者的需求亦得以滿足。

以洪水橋新發展區為例:區內面積約790公頃,政府土地面積佔約36%,當中部分應可更有效被利用作出租。區內約有190公頃貨櫃場及物流中心用地,這反映該等用地在區內普遍性。政府大可考慮訂出短期租約土地標準租金,以方便租户申請。

能夠成功倡導不同經濟活動向合適規劃地區經營,對香港持續發展極為重要。政府宜從投資基建配套、增強香港整體競爭力及增加政府土地經常收入等角度看待有關用途需求,令市場營運效益能得以提升。

劉振江_仲量聯行國際董事

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