洪水橋商業發展我見

2015年6月29日 天圓地方 信報

洪水橋新發展區「新發展區」商業土地規劃及發展對支持新界西北區經濟發展是個重要機會。有關商業發展規模以及所創造就業機會多少皆值得探討。區內由特殊工業及社區服務所預計提供就業機會並不在本文討論範圍。

政府於6月17日展開新發展區第三階段社區參與,新聞公報指出新發展區將提供約15萬個新就業機會。就商業發展而言,傳媒的注意力落在其約200萬平方米樓面總體量。究竟這個發展規模有多大?當天有線寬頻報道引述規劃署稱,相當於中環及灣仔現有商業樓面面積總和;香港電台引述發展局發言人表示,這是目前中環和灣仔可提供的總和;而東網報道規模相等於三個太古坊或整個中環的甲級商用面積。翌日《蘋果日報》指這規模「媲美中環」,相等於現時中環甲級寫字樓商業總面積; 《信報》亦指這相等於三個太古坊。這些報道予讀者印象或感覺為此新發展區商業樓面總體量極其宏大。但現實辦公樓樓面規劃是否真的如此龐大?

新發展區第三階段社區參與摘要指出商業用途土地(包括辦公室、酒店和零售)佔地24公頃,有關就業機會約7.4萬個(辦公室3.2萬個,零售/餐飲/娛樂等4萬個,酒店2000個)。商業發展集中在兩個中心︰(1)區域經濟及文娛樞紐,其位處擬建西鐵洪水橋站及(2)地區商業中心,其位處西鐵天水圍站。前者提供約126.3萬平方米商業及政府辦公室樓面,後者約有67.6萬平方米商場及辦公室樓面;加上區內臨街商店,合共商業樓面約200萬平方米。

究竟此200萬平方米商業樓面將興建多少辦公樓面積,而商場/餐飲/娛樂及酒店等面積又有多少?摘要並未有分別列出。上述傳媒報道,皆以中環/灣仔辦公樓或甲級辦公樓面積作比較,而太古坊樓宇亦主要用作辦公室。摘要指與辦公室用途有關就業機會約為3.2萬個,如假設每個此等就業機會佔用12平方米建築面積計,這反映區內辦公室建築面積只有約38.4萬平方米。

於2014年底,中區甲級辦公樓面積存量逾162萬平方米,加上灣仔(包括銅鑼灣)甲級辦公樓面積,合共約253萬平方米;若再加上兩區內乙/丙兩級辦公樓,總存量上升至394萬平方米。以上數字皆以內部樓面面積計,若將其轉換作為建築面積,大概要增加30%至40%不等。而太古坊內10幢甲級辦公樓及科技中心總建築樓面面積約為55.4萬平方米。這些數字反映新發展區內,估計辦公樓面積總量將少於太古坊。若與中環/灣仔等區作比較,並不恰當。若與多個新市鎮相比較為合適,最大總體量沙田區辦公樓總存量現為32.5萬平方米,而其次荃灣/葵青區合共有約28.8萬平方米;兩者皆以內部樓面面積計。

洪水橋新發展區辦公樓總體規模對創造就業機會及產生經濟協同效益非常重要。政府現透過增加原先規劃地積比率來增加樓面面積是很有效益做法。但辦公樓面積將分布在兩個商業中心,有關效益將會削弱。在規劃上,大幅增加商業用途土地面積及樓面面積,以求中長線持續發展值得詳加考慮。發展可預見挑戰及要預早作準備,包括辦公樓用家需求,發展商投地發展意欲,整體發展及居民遷入時間表等等。辦公室樓面對產生就業機會有良好效用,要好好把握。

劉振江

仲量聯行國際董事

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