應對工商業樓宇需求

2015年8月24日 天圓地方 信報

工業樓宇租金及售價近年升幅遠超辦公樓及私人住宅,突顯工業樓宇也呈現供不應求。藉改變工業樓宇用途,以求增加商業及住宅供應愈益困難。規劃署於八月十一日公布《二○一四年全港工業用地分區研究》(下稱「二○一四研究」)指出,不會再鼓勵將工業用地大規模改劃作其他用途,包括住宅;現只建議考慮荃灣柴灣角及鴨脷洲西兩區由工業用地改劃作商貿用地。發展局局長亦於八月十六日在網誌確認,工廈活化政策在明年三月期限屆滿後不再延長。

工廈租售價升幅超私樓商廈

面對工商業樓面租售價皆升,以及幾近沒有空置的情況,政府現時銳意創造新發展區,積極出售工商用地,以及謹慎改劃工業用地作商貿用。香港還有其他對策嗎?

自工廈活化政策於二○一○年四月實施至今年六月,根據差餉物業估價署資料,期內分層工廠的租金升幅為百分之六十二,高於私人辦公樓之百分之五十八以及私人住宅之百分之五十。而分層工廠售價期內大幅攀升一點七倍,升幅遠超私人辦公樓及私人住宅。

分層工廠租金造好與空置率及庫存減少有關;期內空置率由百分之六點七下降至百分之五點六,而二○一四年底存量為一千七百○二萬平方米,較二○一○年底減少百分之一點二。活化政策促使出租工廈樓面減少,有利推高工廈租金;另方面改變用途的樓面,有助紓緩辦公樓等需求。分層工廠售價大升,除由租金上升支持,亦與多項因素有關,包括︰一、CBD2政策及政府出售土地帶動觀塘、牛頭角及九龍灣等地區加速轉型和創造價值;二、港鐵南港島線將改善黃竹坑及鴨脷洲地區交通;三、傳統工業區新落成工廈有助提升區內價值;四、將工廈單位分割改建的投資等。

政府創造新發展區工業土地需要極長時間,預計十年內皆沒有此等新供應。政府出售工商業土地亦受到不同掣肘,包括搬遷現使用者,以及更改規劃用途的準備及挑戰等。

私人工業土地重建創造新型工商業樓宇,提升樓宇效率,自應受到重視,但單憑改變規劃用途及現行政府政策,不足以促進市場自行有效運作。

政府應調整處理私地策略

「二○一四研究」指出,荃灣柴灣角工業區近年轉型進度理想;但當中新近落成的兩幢工業樓宇及一幢辦公樓的發展策略,值得深思。兩幢位於海盛路的工業樓宇規模龐大,研究顯示樓宇主要作辦公樓用途;有關土地早於二○○一年已改劃作商貿用途,但發展商皆選擇利用原有官契作發展,並未改契作辦公樓等發展。在二○一四年底落成的沙咀道辦公樓項目,其官契修改及補地價早於二○○五年完成,項目發展時間極長。

在現今各種用途土地(包括工業及物流/倉儲等用地)皆短缺、業主可選擇改或不改官契等情況下,政府宜調整其處理私人土地發展的策略,讓工業土地得以重建,滿足不同市場需要,包括工業/物流/倉儲/汽車維修以至辦公樓/商場等等。

土地能否地盡其用,不但關乎個別土地是否取得最好地價,而且改變用途制度能兼顧多方需要,包括香港整體利益,不同行業以至個別使用者、私人土地業主;若業主是樂於申請改契,而不是選擇不做,這自然令土地更有效被運用。

政府倘願意將其既定的土地發展策略及規劃規定,與已經向其申請改官契的重建項目意圖和進程作比較及評估,自然對市場需求有更好掌握,為調整發展機制帶來有益的啟示。

劉振江

仲量聯行國際董事

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