星光大道及優化海濱

2015年9月7日 天圓地方 信報

本文旨在探討優化尖沙咀海濱計劃(包括現有梳士巴利公園、 星光大道及尖東海濱長廊)之管理合約安排及有關之土地經濟考慮。政府原擬在毋須招標的情況下,批出為期20年之管理委託合約予新世界發展(「新世界」)以實行計劃;但這決定卻觸發「官商勾結」和「利益輸送」等爭議,以及司法覆核申請。康文署已表示,今年內將不與新世界發展簽訂有關協議,並就項目之設計方案及管理計劃諮詢公眾。對於政府利用土地作「利益輸送」之指稱,可讓讀者有很大想像空間,但細看當中之土地實況、投放資金及合約安排,方能掌握現實。

新世界要為優化計劃投入以億元計之資本開支,以及負責合約期內管理及營運上預期出現之虧損;這換來現有星光大道之管理權得以延長約11年,另加上新增土地之20年管理權。這些海濱土地管理得宜,自當為新世界擁有之新世界中心重建項目(約300萬平方呎)帶來遊客及消費者,為項目商場、酒店及停車場等部分帶來收入貢獻。政府表示,經慎重考慮才接納有關計劃;一方面政府有責任優化尖沙咀海濱,另一方面新世界為星光大道之現管理人,並願意出資規劃、設計、建造及營運該計劃,這有助引入專家及技術,對減省公帑支出自有益處。

星光大道位處尖沙咀海旁,由梳士巴利公園南端起至新世界中心,全長440米。其為政府設施及公共開放空間,於2004年4月建成。當年之設計及興建費用為4000萬元,整項工程由新世界出資。康文署則委託新世界負責星光大道之管理、維修及營運,為期20年,名義代價為1元,合約還有約9年才屆滿。合約期內如有利潤,由新世界與政府平分,損失則由新世界負責。合約亦包含管理委員會由政府及新世界委派、提前解約及賠償條款和保證金要求等。立法會2003年之有關紀錄顯示,陳鑑林議員指星光大道由商業捐贈/贊助所推動,所以一般招標程序並不適用。於2004年提出之尖沙咀海濱長廊美化計劃,項目長約1.6公里及佔地約5公頃,政府耗資逾1.6億元。星光大道以及尖東海濱長廊營運多年,其位處海上及岸邊之結構已呈老化情況,這亦是優化計劃預計需要約3年建築期之主因。

報章引述政府中人消息指出,新世界為優化項目所要付出之建造費用逾10億元。若以10億元資本開支及20年合約期計算,獲得管理合約之每年成本約為5000萬元;若計入時間成本(舉例4%息率)及實際操作設施年期為17年(20年扣減3年建築期),成本便大增至每年逾8200萬元;假若視優化項目內之政府土地約32.9萬平方呎為租予新世界中心作伸延部分,條件包括要開放予公眾並好好保養用地,每月每方呎租金逾20元。

新世界營運星光大道9年,期間一直虧蝕。從優化計劃提出之設計理念及樓面安排察看,要賺取利潤基本上不可行。收入應主要依賴商業用途樓面之租金收益,優化計劃下之商用面積只有約9000平方呎,當中大部分預計作餐飲之用;但要管理及維修之樓面面積多達8萬多平方呎,另加上大量空地面積。

優化後之星光大道/尖沙咀海濱環繞整個新世界中心,海濱吸引遊客及本地市民前往而途經新世界中心,這是後者地利使然。從土地經濟角度察看,現時優化計劃之建造及營運安排,令管理者無利可圖。這計劃引發之爭議明顯令政府及有份參與計劃之官員承受輿論壓力。若從積極角度看,此計劃引起爭議,讓市民關注海濱地區之創造、營運安排及其所需之財政投入,這對擬議成立海濱管理局之工作有啟示作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

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