星光大道公開招標的選擇

2015年9月21日 天圓地方 信報

康文署與新世界發展(00017)將就星光大道優化項目(下簡稱優化項目)的具體設計及日後的運作加強及深化公眾的了解及參與;但康文署不會就項目進行公開招標。現由新世界發展管理的星光大道下月將封閉進行整修及改善工程,協助兩位人士就優化項目提出司法覆核的立法會議員何俊仁表示,將研究申請禁制令禁止上述工程開始施工。

康文署重申,政府覺得現在優化項目的推展方式最符合公眾利益。反對政府批出管理合約予新世界發展的意見包括要求公開招標,但招標的具體安排應如何卻未見報道。有批評文章以政府的活化歷史建築夥伴計劃(活化計劃)包括改造項目與優化項目作比較,指活化計劃的「招標」帶來眾多競爭者;但優化項目的「公開招標」是否就要以活化計劃的理念及財務安排進行就不得而知。就這些不同項目的合約安排作比較,對理解「公開招標」訴求有幫助。

優化項目提議是個為期20年的管理合約,新世界發展會以屬下一個非牟利機構作為管理者。管理者要支付優化項目的資本支出(市傳涉逾10億元),亦要負責合約期內營運及維修的虧損(如有)。有批評指管理者能為其所屬集團帶來不同的利益,包括毗鄰大型商業發展價值,以至日常營運合約。

康文署並未提出優化項目的資本支出和營運預計收入及支出等具體數字,在往後的公眾了解活動,署方宜加入獨立專業顧問就整修工程,不同設計及運作安排所產生的資本支出及財務影響(包括鄰近土地增值及減值情況)提供意見,這應有助釋除或最少減輕「官商勾結」的疑慮。專家團隊可包括結構工程師、工料測量師、估值師及專業物業管理顧問等,分別就優化工程造價,預計租客組合及租金/其他收入,以及營運和維修成本等提出專業意見。

活化計劃由發展局負責,計劃自2008年2月起推出,至今已成功推展15個。申請者要屬非牟利機構、以社會企業形式使用有關政府歷史建築物提供服務或營運業務。政府將支付活化工程的部分或全部費用,收取象徵式租金及資助首兩年營運期間可能出現的赤字,上限為500萬元,但先決條件是有關社會企業預計可在開業初期後自負盈虧。

以第一期活化計劃的雷生春項目為例,項目樓面面積約600方米,有多達30份申請;獲選申請者為香港浸會大學,6年租約期內作中醫藥保健中心。政府資助全數工程建設費用達2480萬元;另加首兩年營運資助約260萬元,以及政府負責結構維修。租客在租期內只付象徵式租金及負責日常內部維修;這等條款自當對非牟利團體有吸引力。另由發展局主導的荷里活道前已婚警察宿舍改造項目(即元創方)亦是由立法會批准撥款5.6億餘元作主要資助,該款項佔總預算改造費用逾97%,這清楚反映有關活化及改造項目極依賴政府的資本投入。

優化項目建議與活化計劃雷生春個案,可在多方面作比較:①資本支出,優化項目由管理人支付,而雷生春則由政府基本工程儲備基金以非經常資助金形式發放;②享用權益,優化項目為公共空間(作餐飲及銷售等用途的樓面使用權受有關租約及牌照所支配),而雷生春租客以租約獨享用地作營運;③結構維修費用,優化項目為期20年,期內應有結構維修支出,其數額可以很顯著,而作為雷生春業主的政府要負責歷史建築物結構維修費用。

這等比較結果應有助理解康文署推動優化項目的考慮。

康文署的公眾參與活動期至明年6月。假若要求「公開招標」的倡導者能提出合乎公眾利益的合約安排及評選準則,政府宜詳加考慮;倘若優化項目能吸引市場競爭,為公眾創造更大價值,這對未來的海濱發展及管理安排極具意義。

劉振江

仲量聯行國際董事

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