社區發展啟示

2015年11月9日 天圓地方 信報

如何在香港創造可持續社區?中文大學建築學系Hendrik Tieben等學者於2013年發表論文就此問題對西營盤及兩個位處天水圍的地區作研究及比較【註】。論文提出汲取早年香港發展地區優點,包括密集街道網絡、小幢樓宇、混合用途及臨街舖面等,都有利創造社交及經濟活動;而這些形態並未見於天水圍。

筆者利用論文所提供資料,從土地經濟角度(包括土地業權、物業發展類型、體量及密度以至配套設施等)對有關問題作進一步探討。

論文選擇三個人口數目相若地區作比較︰(1)西營盤區,大致由以下四條主要街道所包圍:干諾道西、東邊街、般咸道及水街;(2)天水圍南面近港鐵站A區,包括公屋天耀邨及居屋天祐苑;(3)天水圍北面B區,包括公屋天恒邨及天澤邨。從土地業權看研究選區,這是私人物業發展(西營盤區)與政府資助房屋,以及有關教育/社區配套(天水圍A/B區)之比較。西營盤區大部分為官契私人土地兼業權分散,發展根據官契限制,市場需求及城市規劃而定;官契於開埠初年批出,限制不多,有利土地運用及轉型。天水圍兩區發展,基於政府資助房屋政策,居民大部分為公屋租客,部分為居屋業主;商場及停車場部分為領展房地產信託基金(00823)持有作投資。

人均收入密度比較

論文引中原地圖網站資料指三區(西營盤區、A區及B區)人口數目相若,分別為35960、33539及35855。據2006年中期人口統計數字,三區人均每月收入分別為12042元、8328元及7772元。西營盤區居民位處私人樓宇,平均收入較A/B兩區為高;A區又較B區收入為高,與其部分居民為居屋業主及位置交通方便有關。

三區人口密度,以西營盤區為最低,而B區最高。論文沒有提供三區土地面積;利用論文圖像及上述地圖網站得出西營盤區土地面積最大約24.5公頃,A區及B區分別為17.7公頃及13.5公頃。人口密度每公頃土地計,依次為1468、1894及2656。這個密度關係,與區內物業發展類型所提供教育及社區設施,以及道路面積等有直接關係。

有利創造就業機會

西營盤區有大量商業及服務業樓面,這有利創造就業機會。論文提供豐富資料︰(1)地舖1240個作商舖及工場;(2)室內街市2個,提供121檔位;(3)樓宇上層樓面作代理、社團、教學及醫療等用;及(4)皇后大道西及德輔道西兩旁建有辦公樓等。更要留意的是,此區鄰近中上環商業中心區,附近更有香港大學、醫院等設施,提供大量就業機會。

天水圍主要為住宅用途,附近沒有商業區,就業機會自然不足。雖然A區及B區皆設有商場,提供居民日常生活所需;其室內面積分別約為9萬多及13萬多方呎,但提供就業機會有限,難與逾千個地舖的西營盤區相比。

天水圍兩區內學校、社區設施及多層停車場等佔地非常顯著;A區有多達5間中小學校,B區亦有3間中小學校。西營盤區有眾多道路佔據土地,而社區及學校等設施所佔土地面積不算顯著。

就業機會依賴有關業務樓面供應。新發展區若能提供更多樓面供工商業及服務業(包括政府、高等教育、醫療等)使用,自然有效增加就業機會讓區內及鄰近居民選擇,令居民更能享受城市生活樂趣。這亦是香港要繼續努力的方向。

劉振江

仲量聯行國際董事

註︰How to create sustainable communities in Hong Kong ? Inherent problems of recent urban layouts for microeconomic opportunities and quality of living.

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