探討補貼置業提議

2015年11月23日 天圓地方 信報

團結香港基金提出「補貼置業計劃」,建議以後所有新建成的公共房屋,都以「置業」為目標。這個建議建基於王于漸教授近年對運用公屋資源及拉近「有產」者及「無產」者的研究及理念。本文試從(1)房委會剩餘權益;(2)單位流轉;及(3)重建安排等三個範疇,對基金報告四種住戶補地價建議作探討。

基金報告建議包括(1)毋須補地價;(2)入住首年的折扣地價;(3)入住首年的地價或市值地價擇一;及(4)地價平均值或市值地價擇一。建議的理念為提供更佳誘因,讓住戶補地價,加快房屋流轉, 提升市場效率;從另一個角度看,這要限制房委會作為出售方,收取補地價收益。毋須補地價的建議,最貼近王教授近年倡議送公屋業權予住戶的思想。入住首年的折扣地價在通脹環境,隨時間過去變得愈易為住戶負擔。第三及第四項建議,照顧到地價下跌所產生的入市機會。假若此等補地價建議變成合約條款,房委會在出售公屋所享有的剩餘權益價值,將受此等限制及相關風險影響而大幅下調;這等價值影響在有關土地重建時尤其關鍵。

筆者並未察覺基金報告,就四個建議對單位流轉所帶來不同影響。報告其中一位撰寫人阮穎嫻於11月13日在《信報》就「補貼置業計劃」發表文章,引述運輸及房屋局資料,指出居屋至目前為止,只有22%業主願意補價,「租者置其屋」計劃少到只有1%。基金報告補地價建議,定要顯著優於居屋及「租者置其屋」計劃的一方,才能達至加快房屋流轉的目標。居屋及公屋住戶若轉讓其單位並補地價,等同放棄政府對其單位所作土地價值資助,土地價值資助愈高,放棄代價亦愈高。「租者置其屋」計劃單位售價,可低至市值12%,土地價值資助極高,而在此計劃下,補地價數目極小,自當合理。但從鼓勵置業角度看,這個已於2005/2006年度終止「租者置其屋」計劃對公屋住戶極其吸引,當中自然包括免卻受富戶政策所影響。

基金報告就「補貼置業計劃」的重建安排作出業權份數建議,但並未論述就不同業權及其價值對重建所帶來的影響。報告建議70%的業權,同意就可以重建,低於現行強制出售土地作重建法例所訂定90%及80%最低業權要求。但重建牽涉土地經濟考慮,包括重建模式、業權價值的分配處理、回購、賠償及安置等問題。現時公務員合作社樓宇重建、將來居屋及出售公屋重建,皆要面對這個非常重要的補地價問題。

基金報告建議帶動社會討論,有利認清問題;加上深入研究,有助香港尋求合適發展模式。

劉振江

仲量聯行國際董事

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