「丁權」何價

2015年12月8日 天圓地方 信報

區域法院上周五就十一位新界原居民及一名發展商的「丁權」案件,裁定各被告串謀詐騙罪成立,並判囚2年半至3年不等。新界鄉議局於上周六發聲明,包括向有關村民提供支援。筆者利用報章所載案情、小型屋宇政策,以及政府回覆立法會議員提問等資料看「丁權」價值問題。

案情顯示,涉案發展商控制公司在沙田大輋村(鄰近廣源邨及帝堡城)持有農地,並以每個約13萬至25萬元購進22個丁權,包括案中11位男丁,而其年齡介乎32至80歲;其後利用虛假文件顯示,此等男丁為土地業權人,讓地政處官員相信有關男丁符合申請資格,從而批准他們興建丁屋。另外一項指控為發展商向作為代理人的沙田鄉委會主席提供利益,即每介紹一個男丁可獲約20萬元;此指控並未成立。值得留意的是,介紹費與上述「丁權」價值相若。

「丁權」價值取決於發展剩餘價值。以下討論以私人土地上興建丁屋出發,考慮建成後,樓宇價值扣減開發成本(包括購入合適農地價值,建造丁屋成本,專業及鄉事等費用,解除轉讓限制補地價,以及發展利潤等)。

「丁屋」發展受小型屋宇政策規範。政策於1972年推出,其目的是改善當年新界鄉郊住屋質素普遍欠佳的情況。丁屋主要特點包括不多於3層,上蓋面積不多於700平方呎。申請建丁屋的地點須位於鄉村式規劃發展區(約有3339公頃)及認可鄉村範圍或鄉村擴展區內;在規劃土地有限及需求增長情況下,此等土地價格自當造好。建造成本包括樓宇建築,地盤平整,渠務工程等;審批過程視乎土力、渠務,以及緊急車輛通道等多項因素。專業人士費用包括申請有關豁免證明書。丁屋發展風險多樣化,包括(1)建屋批准所需時間不確定,與該區的申請數目多寡,地方反對意見,業權及地界等有關;鄉事關係自當重要;(2)男丁申請人要在世,案中一位男丁已屆80歲;(3)撤銷5年期轉讓限制要補地價。

丁屋供應並未納入差餉物業估價署樓宇供應數字。過往5年,共有5091個完工證批出(每年介乎812個至1151個,或平均每年約有1000間丁屋完成)。考慮到部分丁屋有分間,這等樓宇供應數字值得留意,但同期有12111宗申請,反映申請量遠高於完成量。而同期獲准撤銷轉讓限制的個案數目有2413宗,約為完成量的47%,補價金額平均每宗為118萬元。

政府早於1997年成立委員會考慮政策有關問題,藉以檢討政策;惟政府未有公布有關檢討結果,當中難度自是非常高。發展局局長於上月18日回覆郭榮鏗議員在立法會就丁屋的提問對政策執行情況提供明確答案:「現時的執行情況是以可供申請建小型屋宇的土地為限,而非以提供足夠土地供估計的合資格原居村民申請為目標。」這印證丁權要配上合適土地,方能創造丁屋價值。

劉振江

仲量聯行國際董事

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